Тенденции предложения квартир с отделкой на рынке новостроек в России

С 2022 по 2025 год многие регионы России демонстрируют сокращение доли квартир с отделкой на первичном рынке жилья. На их место всё чаще выходят квартиры без отделки («в бетоне») или проекты со смешанными вариантами отделки в одном корпусе. По данным аналитиков премии Urban, лишь в трёх регионах страны предложение с отделкой сохраняет лидирующую позицию в общем объёме продаж.

Перемены на московском рынке новостроек

В Москве застройщики перешли к экономии. По сравнению с 2022 годом доля квартир, сдаваемых с готовой отделкой для заселения, снизилась более чем вдвое — с 37% до 15,8%. Количество лотов с предчистовой отделкой также уменьшилось — с 14,6% до 11,4%. Вместе с тем, доля квартир с черновой отделкой выросла до 45,9%, что на 11,4 процентных пункта выше показателей 2022 года.

Факторы изменения спроса на отделку

По словам CEO и учредителя премии Urban Ольги Хасановой, значительное распространение чистовой отделки ранее обеспечивалось доступной ипотекой. После отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки отделка чаще стала препятствием для покупателей, особенно в массовом сегменте рынка.

• Верхний сегмент рынка демонстрирует минимальный рост предложения без отделки — с 52,5% до 55,4%.
• В комфорт-классе и нижнем бизнес-классе доля квартир без отделки выросла с 27,3% до 42,4%.

Рынок Московской области: радикальный сдвиг

В Подмосковье ситуация ещё более выразительная. Доля квартир с готовой отделкой снизилась с 47,4% в 2022 году до 13,3% в 2025 году. На 32,3% рынка (300 из 800 корпусов) приходится жильё с черновой отделкой, что превышает показатели прошлого года на 5,7 п.п.

Ситуация в региональных центрах

Аналогичные тенденции демонстрируют и другие города:

• Казань — рост доли квартир без отделки на 12,2 п.п.
• Краснодар — увеличение на 2,5 п.п.
• Екатеринбург — на 1,1 п.п.

В этих городах доминирует формат white box (под чистовую отделку), с долями: Казань — 63,2%, Екатеринбург — 41,5%, Новосибирск — 62,6%.

Города с доминирующим предложением без отделки

В ряде городов доля квартир «в бетоне» превышает 80%. К ним относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Немного уступают по объёмам без отделки Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). В основном это связано с преобладанием массового сегмента, где покупатели особенно чувствительны к удорожанию через отделку, поэтому застройщики от неё отказываются.

Смешанный формат отделки как тренд на рынке

Во многих городах развивается подход с предложением в одном корпусе нескольких вариантов отделки (2–3 типа). Это позволяет охватить более широкую аудиторию и разные ценовые сегменты. В Краснодаре и Тюмени такой формат превалирует, занимая 69,5% выборки.

Другие регионы с быстрым ростом смешанных лотов:

• Новороссийск — +48,9 п.п. с 2022 года
• Ростов-на-Дону — +31,4 п.п.
• Анапа — +26,3 п.п.
• Подмосковье — +14,2 п.п.
• Ленинградская область — +13,6 п.п.

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Петербург игнорирует общие тенденции. В 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а к 2025 году их доля выросла до 47,5%. Более 300 из 715 корпусов сдаются с готовой отделкой. Одновременно возросла популярность формата white box — до 18,9% (+8,3 п.п.). Количество объектов без отделки сократилось до 15,6%, что на 10,6 п.п. ниже показателей 2022 года.

Причины такого положения:

• Лучшие условия получения семейной ипотеки на льготных условиях для петербуржцев в сравнении с москвичами.
• Олигополия рынка: треть лотов с отделкой контролирует одна компания, ещё треть — четыре крупных девелопера, что позволяет поддерживать отделку без значительного удорожания.

Рынок Черноморского побережья

К 2025 году чистовая отделка доминирует и в регионе Черноморского побережья. Это недавнее явление: в 2022 году на каждый лот с отделкой приходилось семь лотов без неё, сейчас соотношение приблизилось к 9 к 10 в пользу квартир «под ключ».

Рост популярности обусловлен увеличением спроса на сервисные апартаменты, которые ценят как девелоперы, так и покупатели. В Анапе и Новороссийске чистовая отделка активно вытесняет черновые варианты и white box.

Развитие рынка в Приморье

Доля квартир без отделки в Приморском крае сократилась с 75,6% до 52,8%. Это связано с активным приходом федеральных девелоперов, внедряющих новые форматы недвижимости. Параллельно выросли доли:

• white box — +3,8 п.п.,
• чистовой отделки — +1,8 п.п.,
• отделки по желанию клиента — +7,1 п.п.

Выводы эксперта

По мнению Ольги Хасановой, рынок жёстко ищет пути оптимизации затрат, увеличения аудитории покупателей и создания сбалансированных продуктовых линеек. В зависимости от региона подход к отделке различается:

• В туристических регионах с высокой долей апартаментов (например, Санкт-Петербург, Сочи) чистовая отделка сохраняет позиции.
• В зонах высокой конкуренции и насыщенности рынка (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики стремятся уменьшить долю отделки в пользу более доступного жилья без неё.
• В регионах с меньшими объёмами новостроек преобладает смешанный формат отделки с несколькими вариантами на выбор.