Сокращение предложения квартир с отделкой на первичном рынке

С 2022 по 2025 год во многих регионах России наблюдается уменьшение доли новостроек с отделкой на первичном рынке жилья. Спрос падает, и на смену квартирам с готовой отделкой приходят объекты в бетоне или в смешанном формате — когда в одном проекте представлены разные виды отделки. По данным аналитиков премии Urban, лишь в трёх регионах страны доля новостроек с отделкой сохраняется на лидирующем уровне.

Ситуация в Москве: курс на экономию

В Москве застройщики сократили объёмы жилья с чистовой отделкой более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Лоты с предчистовой отделкой также уменьшились с 14,6% до 11,4%. При этом доля квартир с черновой отделкой выросла с 34,5% до 45,9%.

Причины изменений

Генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова связывает это с отменой льготной ипотеки и увеличением ключевой ставки. Наличие отделки перестало быть преимуществом для покупателей массового сегмента, которые особенно чувствительны к росту цен. Так, в комфорт-классе и в нижней части бизнес-класса доля квартир без отделки выросла с 27,3% до 42,4%.

Московская область и рост доли «черновых» квартир

В Подмосковье изменения оказались ещё более резкими. Если в 2022 году почти половина новостроек (47,4%) сдавалась с готовой отделкой, то к 2025 году эта доля упала до 13,3%. При этом количество корпусов с черновой отделкой выросло до 32,3%.

Тренды в других крупных регионах

• В Казани доля квартир без отделки выросла на 12,2 п.п.
• В Краснодаре — на 2,5 п.п.
• В Екатеринбурге — на 1,1 п.п.

При этом в этих городах доминирует формат white box (под чистовую отделку): Казань — 63,2%, Екатеринбург — 41,5%, Новосибирск — 62,6%.

Рынок массового сегмента в регионах

В ряде городов количество квартир «в бетоне» превышает 80%:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Чуть ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такая ситуация связана с доминированием массового сегмента, где покупатели остро реагируют на удорожание жилья с отделкой, вследствие чего застройщики от неё отказываются.

Смешанный формат отделки как новая тенденция

Чтобы смягчить снижение доли квартир с отделкой, многие девелоперы стали предлагать внутри одного корпуса несколько видов отделки. Такой подход расширяет аудиторию и охватывает разные потребительские сегменты. В Краснодаре и Тюмени доля таких объектов достигает 69,5%. Значительный рост смешанного формата отмечается в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенный случай Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге соотношение отделки складывается иначе. В 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а в 2025 году их доля выросла до 47,5%. Более 300 из 715 корпусов оборудованы под ключ. Параллельно формат white box увеличился на 8,3 п.п., достигнув 18,9%, а доля объектов без отделки сократилась до 15,6%.

Факторы успеха Петербурга

• Семейная ипотека с льготными условиями доступна населению лучше, чем в Москве;
• Олигополия на рынке — треть лотов с отделкой сосредоточена у одной компании, а ещё треть — у четырёх крупных игроков, что позволяет сохранить отделку при оптимизации затрат.

Черноморское побережье: рост популярности чистовой отделки

В 2025 году в регионах Черноморского побережья большинство новостроек предлагается с чистовой отделкой. Так, в Сочи ситуация кардинально изменилась — в 2022 году на один лот с отделкой приходилось семь без отделки, а в 2025-м почти равное количество — 9 к 10 в пользу жилья «под ключ». Рост связан с популярностью сервисных апартаментов как для застройщиков, так и для покупателей. Аналогичные тренды отмечаются в Анапе и Новороссийске.

Приморский край и разнообразие форматов отделки

В Приморье доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%. При этом выросли показатели лотов с white box (+3,8 п.п.), чистовой отделкой (+1,8 п.п.) и отделкой по желанию покупателя (+7,1 п.п.). Рост связывают с активным приходом федеральных девелоперов, внедряющих новые рыночные форматы.

Выводы Ольги Хасановой

По мнению CEO премии Urban, российские девелоперы стремятся оптимизировать расходы и расширить потенциальный круг покупателей, предлагая сбалансированную продуктовую линейку по отделке. В регионах с высоким туристическим потоком и инвестиционными апартаментами (Петербург, Сочи) формат с полной отделкой сохраняет позиции. В крупных городах с высокой конкуренцией и перенасыщением рынка (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики сокращают предложение отделки в пользу более дешёвых вариантов. В городах с менее динамичным рынком преобладает смешанный формат, позволяющий предоставить покупателям выбор.

Заключение

Таким образом, тренды на рынке первичных новостроек в России существенно различаются по регионам. Несмотря на общий спад спроса на квартиры с отделкой, в ряде регионов этот сегмент сохраняет свою актуальность и даже растёт за счёт местных особенностей и формата ипотечного кредитования.