Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года

В первом полугодии 2025 года общий объем сделок с классическими офисными площадями в Москве достиг 779 тыс. кв. метров. По информации пресс-службы компании Nikoliers, 35% от этого объема (около 269 тыс. кв. метров) были связаны с покупкой офисов, тогда как 65% (510 тыс. кв. метров) составили сделки по аренде.

Рост доли сделок купли-продажи за последние годы

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок покупки офисных площадей на протяжении последних трех лет. В 2021 году эта доля составляла лишь 6,9%, в 2022 году – 12,2%, а в 2023 году она поднялась уже до 20,4%. В 2024 году показатель достиг внушительных 51,9%, чему способствовали крупные сделки с участием таких крупных компаний, как РЖД, которая приобрела 262 тыс. кв. метров в Moscow Towers, корпорация «Ростех» – 174 тыс. кв. метров в «Ростех-Сити», и Центральный банк РФ – 144 тыс. кв. метров в бизнес-центре SLAVA.

Прогнозы на 2025 год и ближайшие годы

Ожидается, что в 2025 году доля сделок купли-продажи в общем объеме сделок снизится и составит около 35-40% от прогнозируемого объема в 1,45 млн кв. метров. По мнению экспертов компании Nikoliers, в ближайшие три года возможен сдвиг спроса в сторону приобретения офисных площадей.

Состояние предложения и ввод новых офисных площадей

На рынке офисной недвижимости Москвы в настоящее время представлено 20,6 млн кв. метров площадей. Прогнозируется, что к 2027 году суммарный объем ввода новых офисов достигнет 2,4 млн кв. метров. Из них около 15% будет выставлено на продажу, 7% – в аренду и 5% – с опцией как покупки, так и аренды.

За последний год предложение офисных площадей на продажу почти удвоилось, достигнув 866 тыс. кв. метров. Среди новых объектов более 200 тыс. кв. метров представлены целыми зданиями, а 164 тыс. кв. метров – крупными блоками.

Комментарии экспертов

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, Валентин Кусов, отмечает, что до конца 2026 года ожидается начало продаж и вывод на рынок крупных проектов с предлагаемой разбивкой блоков. Частичные выходы на рынок этих блоков через частных инвесторов могут сбалансировать спрос. Однако ключевым трендом останется предпочтение компаний покупать офисные площади, особенно на фоне ограниченного выбора качественного продукта и растущих арендных ставок.

Кусов подчеркивает, что дефицит свободных и качественных офисных помещений сдерживает рост сделок, хотя спрос остается стабильным. Поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Волатильность вакантности невысока, однако недостаток предложения и выход блоков от частных инвесторов стимулируют повышение арендных ставок.

Изменения в поглощении и факторов, влияющих на рынок

Чистое поглощение офисных площадей в Москве за первое полугодие 2025 года резко снизилось на 91% — с 560 тыс. кв. метров в первом полугодии 2024 года до 53 тыс. кв. метров. Причинами стали перенос сроков ввода новых BTS-объектов, дефицит крупных офисных площадей, рост арендных ставок, а также уменьшение числа помещений с готовой отделкой, что усложняет и удорожает переезды компаний.

Для арендаторов становится особенно важным баланс между качеством помещения и затратами на ремонт, что сдерживает активность на рынке аренды.

Динамика цен на офисы класса А и Prime на первичном рынке

Во втором квартале 2025 года наблюдался средний рост цен на офисы класса А и Prime на первичном рынке на 10%. Исключение составила зона между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и Московской кольцевой автодорогой (МКАД), где цены снизились на 7% до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с изменением структуры предложения: на рынок вышли объекты на стартовой стадии продаж.

Средневзвешенные цены на блоки по итогам июня 2025 года составили:

• 513 тыс. рублей за кв. метр — внутри ТТК;
• 759 тыс. рублей за кв. метр — в ММДЦ «Москва-Сити»;
• 431 тыс. рублей за кв. метр — между ТТК и МКАД;
• 228 тыс. рублей за кв. метр — за пределами МКАД.

Для сравнения, в июне 2024 года цены были ниже:

• 415 тыс. рублей за кв. метр — от Садового кольца до ТТК;
• 626 тыс. рублей — в ММДЦ «Москва-Сити»;
• 380 тыс. рублей — ТТК–МКАД;
• 209 тыс. рублей — за МКАД.

Популярность покупки офисных площадей среди частных инвесторов

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers, Андрей Кухар, подчеркнул, что интерес частных инвесторов к покупке крупных офисных блоков продолжает расти. Такие инвесторы зачастую выводят приобретенную недвижимость в аренду с повышенными ставками.

Покупка офисных помещений на этапе строительства становится все более востребованной стратегией. Это позволяет не только зафиксировать цену, но и получить пространство для адаптации под индивидуальные нужды бизнеса и создания комфортной рабочей среды.

Кроме того, появление предложений от частных инвесторов способствует балансировке рынка и расширяет возможности выбора для различных компаний.

Ключевые сделки в первом полугодии 2025 года

• Структуры компании «Лукойл» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в БЦ «Центральный Телеграф».

Среди основных арендаторов выделяются:

• Компания Helix, занявшая 10 тыс. кв. метров в бизнес-центре Neopolis;
• Холдинг «Синара», арендовавший 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса на офисный рынок

По результатам первых шести месяцев 2025 года, лидерами по спросу на офисные площади в Москве стали компании из следующих сфер:

• Добыча и распределение – 19%;
• Профессиональные услуги – 17%;
• ИТ и телекоммуникации – 14%;
• Производство – 7%.

Влияние технологий и искусственного интеллекта

Ранее сообщалось, что активное внедрение современных технологий и искусственного интеллекта не только меняет работу девелоперов и управляющих компаний, но и оказывает существенное влияние на всю структуру и динамику офисного рынка Москвы.