Необходимость федеральной «донастройки» механизма КРТ

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков выступил с заявлением о необходимости пересмотра законодательства, регулирующего комплексное развитие территорий (КРТ), на федеральном уровне. Соответствующая дискуссия была проведена во время сессии «Законодательное регулирование: помощь или тормоз в развитии российского девелопмента» на Восточном экономическом форуме (ВЭФ).

Эффективность КРТ на примере Владивостока

Глушков отметил, что КРТ является ключевым этапом в работе девелоперов. В качестве наглядного примера он привел Владивосток, где данный механизм успешно стимулирует вовлечение в строительный оборот объектов, в том числе ранее федеральных земельных участков. Благодаря этому город получает возможности для развития и увеличения объемов возводимого жилья.

Проблемы реализации механизма КРТ

При этом президент НОСТРОЙ подчеркнул, что изначально бизнес рассчитывал на упрощение процесса ввода в оборот сложных участков земель — муниципальных, в частной собственности, с объектами культурного наследия, а также в территориях с деградированной средой. Однако на практике во многих регионах КРТ фактически стал социальным налогом на бизнес, налагаемым как по инициативе собственников, так и исполнительных органов.

Антон Глушков считает такую ситуацию вынужденной, поскольку раньше жилье строилось быстрее, чем создавалась необходимая социальная инфраструктура, вызвав дисбаланс. Теперь же возникает необходимость компенсировать этот разрыв, но превращать оплату всей социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в должное обязательство девелоперов — это, по его мнению, неправильный подход.

Законодательные причины дисбаланса

Президент НОСТРОЙ объяснил, что одной из причин проблемы является законодательная несовершенность. Федеральный закон о КРТ имеет рамочный характер и неоднократно корректировался. Вместо единого подхода субъекты федерации самостоятельно внедряли изменения с учетом региональной специфики, что получилось крайне разнонаправленным и разношерстным.

В результате политика уменьшения влияния федерального законодательства при одновременном росте регионального регулирования привела к значительной дифференциации законодательства в области КРТ по регионам.

Рекомендации по совершенствованию регулирования КРТ

• Установить более четкие федеральные рамки, регулирующие вовлечение земельных участков в комплексное развитие территорий;
• Ограничить возможность регионов вводить социальные обязательства, существенно повышающие себестоимость строительства и уменьшающие доступность жилья;
• Найти баланс между обеспечением социальной инфраструктурой и сохранением экономической привлекательности проектов для девелоперов.

Влияние регионального регулирования на рынок жилья

По словам Антона Глушкова, усиление регионального регулирования механизма КРТ негативно сказалось на рентабельности стройки, что вызвало уход некоторых компаний с рынка и снижение количества реализуемых проектов. Это касается даже регионов с поддержкой льготных ипотечных программ. Таким образом, объем предложений на рынке жилья сокращается.

Президент НОСТРОЙ подчеркнул важность поиска компромисса, который бы обеспечивал покупателей качественной инфраструктурой при сохранении привлекательности проектов для бизнеса. Введение новых правил в регионах должно сопровождаться диалогом с девелоперами, чтобы избежать оттока игроков из строительства.

Заключение

Итогом выступления Антона Глушкова стала просьба о переосмыслении подхода к регулированию механизма КРТ на федеральном уровне. Только установление четких рамок и ограничений может обеспечить устойчивое развитие жилищного строительства без чрезмерного увеличения затрат для бизнеса и ухудшения доступности жилья для населения.

Вопрос-ответ

В чем основная проблема с механизмом КРТ, по мнению Антона Глушкова?

Основная проблема заключается в том, что механизм КРТ на практике превратился в «социальный налог» на бизнес. Изначально он был задуман для упрощения вовлечения в оборот сложных земельных участков, но во многих регионах девелоперов обязали полностью финансировать создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, что не было первоначальной целью.

Почему на застройщиков возложили обязательства по созданию всей инфраструктуры?

Это стало вынужденной мерой из-за дисбаланса, возникшего в прошлом, когда жилье строилось значительно быстрее, чем необходимая социальная инфраструктура. Теперь регионы пытаются компенсировать этот разрыв, перекладывая расходы на девелоперов, что, по мнению главы НОСТРОЙ, является неправильным подходом.

Как текущая ситуация с регулированием КРТ влияет на рынок жилья и покупателей?

Чрезмерные социальные обязательства увеличивают себестоимость строительства и снижают рентабельность проектов. Это приводит к уходу некоторых застройщиков с рынка, сокращению числа новых проектов и, как следствие, к уменьшению предложения жилья. Для покупателей это означает снижение доступности жилья и возможный рост цен.

Какие конкретные изменения в законодательстве предлагаются?

Предлагается установить более четкие федеральные рамки для КРТ, ограничить право регионов вводить дополнительные социальные обязательства для застройщиков и найти баланс между обеспечением новых районов инфраструктурой и сохранением экономической привлекательности проектов для бизнеса.