Сокращение предложения квартир с отделкой в большинстве регионов

С 2022 по 2025 год в большинстве российских регионов наблюдается снижение доли квартир с готовой отделкой на первичном рынке жилья. Это происходит на фоне снижения спроса и роста предложения квартир в формате bare shell («в бетоне») или с возможностью выбора отделки. Только в трёх регионах страны предложение квартир с отделкой по-прежнему занимает ключевую часть рынка, сообщили аналитики премии Urban в интервью «Стройгазете».

Структура предложения на московском рынке

В Москве застройщики перешли на режим экономии. Доля квартир с полной чистовой отделкой в предложении упала более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Квартиры с предчистовой отделкой также сократились с 14,6% до 11,4%. При этом объем лотов с черновой отделкой вырос и составляет 45,9% от общего предложения — на 11,4 процентных пункта больше, чем три года назад.

Почему падает спрос на отделку?

Генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова связывает падение интереса к квартирам с чистовой отделкой с окончанием действия льготной ипотеки и ростом ключевой ставки. Ранее наличие отделки стимулировало продажи, теперь же оно зачастую ведёт к удорожанию квартиры и снижает её привлекательность для покупателей массового сегмента.

Особенно заметен сдвиг в сегментах комфорт-класса и нижнем бизнес-классе: доля жилья без отделки выросла с 27,3% до 42,4%. Для верхнего сегмента этот показатель увеличился незначительно — с 52,5% до 55,4%.

Изменения в Московской области и других региональных центрах

В Московской области ситуация более радикальна: если в 2022 году практически половина новостроек предлагалась с отделкой (47,4%), то в 2025 году их доля снизилась до 13,3%. Еще 32,3% составляют лоты с черновой отделкой, что на 5,7 процентных пункта выше показателя 2022 года.

Схожие тенденции наблюдаются и в других крупных городах:

• Казань — рост доли квартир без отделки на 12,2 п.п.
• Краснодар — увеличение на 2,5 п.п.
• Екатеринбург — рост на 1,1 п.п.

В этих городах значительная часть рынка занимает формат white box (под чистовую отделку): Казань — 63,2%, Екатеринбург — 41,5%, Новосибирск — 62,6%.

Рынок массового жилья и доля лотов «в бетоне»

В ряде городов преобладает предложение без отделки, зачастую превышающее 80% объема рынка. К таковым относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Немного ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такой значительный объем «голых» лотов связан с преобладанием массового сегмента жилья, где покупатели остро реагируют на повышение цен, вызванное включением отделки в стоимость.

Смешанные форматы отделки в жилых комплексах

В ряде городов России развивается тенденция, позволяющая смягчить падение квартир с отделкой: в одном корпусе одновременно предлагаются квартиры с разными вариантами отделки — от черновой до полной. Это расширяет аудиторию покупателей и позволяет охватить разные ценовые сегменты.

Такой подход стал доминирующим в Краснодаре и Тюмени — 69,5% от выборки. Значительно выросла доля смешанных форматов и в:

• Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года)
• Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.)
• Анапе (+26,3 п.п.)
• Подмосковье (+14,2 п.п.)
• Ленинградской области (+13,6 п.п.)

Исключение — Санкт-Петербург

В Санкт-Петербурге отмечается обратная тенденция: доля квартир с отделкой возросла с 43,6% в 2022 году до 47,5% в 2025 году. В более чем 300 из 715 корпусов жилье предлагается с отделкой «под ключ». Также увеличилась доля лотов формата white box — до 18,9% (+8,3 п.п.), а количество квартир без отделки снизилось до 15,6% (-10,6 п.п.).

Основными факторами являются:

• более доступная семейная ипотека на льготных условиях в Санкт-Петербурге;
• концентрация рынка в руках крупных девелоперов, способных удерживать отделку без увеличения конечной стоимости квартиры;

В обоих столичных городах действует лимит кредитования в 12 млн рублей, что при 20% первоначальном взносе ограничивает стоимость квартиры до 15 млн рублей. Причём в Москве такие квартиры составляют менее 25% предложения, а в Петербурге — почти 60%.

Особенности Черноморского побережья и Приморья

На Черноморском побережье в 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделкой. За последние годы регион значительно сместился в сторону квартир «под ключ»: в 2022 году на один такой лот в Сочи приходилось семь квартир без отделки, а в 2025 году — почти равное соотношение 9 к 10 в пользу жилья с отделкой.

Это связано с ростом популярности сервисных апартаментов, востребованных у покупателей и застройщиков. Аналогичная динамика наблюдается в Анапе и Новороссийске, где чистовая отделка активно вытесняет и «черновое» жильё, и «white box».

В Приморском крае доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%, благодаря расширению предложения за счет федеральных девелоперов и новых форматов:

• white box — рост на 3,8 п.п.,
• чистовая отделка — +1,8 п.п.,
• отделка по желанию клиента — +7,1 п.п.

Выводы и рекомендации экспертов

По словам Ольги Хасановой, российские застройщики активно ищут пути оптимизации затрат и расширения целевой аудитории. При этом подход к отделке жилья сильно зависит от региональных особенностей рынка:

• В городах с высоким туристическим потоком и значительным количеством квартир для аренды — как Санкт-Петербург и Сочи — продолжают сохранять лидирующие позиции квартиры с чистовой отделкой.
• В условиях высокой конкуренции и избытка предложения — например, в Москве, Екатеринбурге, Краснодаре — девелоперы стремятся сократить долю отделки, предлагая лоты без отделки.
• В регионах с более медленным выпуском нового жилья преобладает смешанный формат отделки, предоставляющий покупателям выбор.

Вопрос-ответ

Почему в большинстве регионов России снижается предложение квартир с готовой отделкой?

Основная причина — экономическая. С окончанием действия льготной ипотеки и ростом ключевой ставки включение отделки в стоимость квартиры делает ее менее привлекательной для покупателей массового сегмента. В ответ на падение спроса застройщики увеличивают долю квартир без отделки, чтобы снизить итоговую цену лота.

Есть ли регионы, где ситуация обратная и квартир с отделкой становится больше?

Да, в статье выделены три таких региона. В Санкт-Петербурге доля квартир с отделкой выросла до 47,5% благодаря более доступной семейной ипотеке и стратегии крупных девелоперов. На Черноморском побережье (Сочи, Анапа) и в Приморье рост связан с популярностью сервисных апартаментов, которые чаще всего продаются готовыми к заселению.

Как изменился рынок новостроек в Москве за последние три года?

На московском рынке произошел заметный сдвиг в сторону жилья без отделки. Доля квартир с полной чистовой отделкой сократилась более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. При этом объем квартир с черновой отделкой («в бетоне») вырос и теперь составляет 45,9% от всего предложения.