Сокращение предложения квартир с отделкой в России

С 2022 по 2025 год в большинстве регионов России наблюдается устойчивое уменьшение количества новостроек с готовой отделкой на первичном рынке жилья. Это связано с падением спроса, в результате чего застройщики переходят на форматы без отделки («в бетоне») или смешанные проекты, в которых присутствуют разные варианты степени отделки квартир. Аналитики премии Urban отметили, что лишь в трех регионах страны жильё с отделкой сохраняет лидирующие позиции по доле в общем объеме предложения.

Динамика в Москве и Московской области

В Москве застройщики перешли к экономии. За три года سهم жилья с чистовой отделкой снизился более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Объем квартир с предчистовой отделкой также уменьшился с 14,6% до 11,4% за тот же период. Зато доля жилья с черновой отделкой выросла до 45,9% (+11,4 п.п. по сравнению с 2022-м).

В Московской области изменения оказались еще более радикальными. Если три года назад квартиры с готовой отделкой составляли почти половину предложения (47,4%), то теперь их доля упала до 13,3%. При этом доля корпусов с черновой отделкой выросла до 32,3% (+5,7 п.п. к августу 2022 года).

Перемены в других крупных городах

• Казань: доля квартир без отделки выросла на 12,2 п.п., преобладает формат white box — 63,2%
• Краснодар: рост квартир без отделки на 2,5 п.п., доминирует white box
• Екатеринбург: увеличение на 1,1 п.п., формат white box занимает 41,5%
• Новосибирск: white box занимает 62,6% рынка

Регионы с доминированием квартир «в бетоне»

В ряде городов свыше 80% новостроек сдается без отделки. К таким регионам относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Немного меньше, но все же значительные показатели имеют Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). В этих городах преобладает массовый сегмент жилья, где ценовая чувствительность высока, и застройщики отказываются от отделки, чтобы снизить себестоимость.

Смешанные форматы отделки набирают популярность

В ряде городов формируется важный тренд — внутри одного корпуса предоставляются варианты с несколькими видами отделки (черновая, white box, чистовая). Это позволяет расширить целевую аудиторию, охватить разные потребительские сегменты и повысить конкурентоспособность проекта.

Наибольшую популярность такой подход приобрел в Краснодаре и Тюмени, где смешанный формат представлен в 69,5% проектов. Его доля активно растет также в Новороссийске (+48,9 п.п.), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург демонстрирует противоположную тенденцию. В 2022 году жильё с отделкой составляло 43,6% предложения, а в 2025 году эта доля выросла до 47,5%. Среди новых корпусов более 300 сдаются с отделкой «под ключ». Одновременно формат white box увеличился на 8,3 п.п. и достиг 18,9%, а доля квартир без отделки снизилась на 10,6 п.п. до 15,6%.

Такое положение объясняется большей доступностью семейной ипотеки на льготных условиях у петербуржцев по сравнению с москвичами. В обоих городах действует лимит по ипотеке до 12 млн рублей при обязательном минимальном взносе 20%, что ограничивает премиум-сектор. Однако Москва имеет меньшую долю квартир в ценовом диапазоне до 15 млн рублей — менее 25%, тогда как в Санкт-Петербурге таких объектов почти 60%.

Еще одним фактором является олигополия — треть квартир с отделкой в Петербурге принадлежит одной компании, а около такой же доли приходится на четыре крупных застройщика. За счет масштабов они могут сохранять отделку без значительного увеличения стоимости.

Тенденции Черноморского побережья и Приморья

На Черноморском побережье к 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделкой. Если в 2022 году на одну квартиру с отделкой в Сочи приходилось семь без отделки, то к 2025 году это соотношение изменилось в пользу готового жилья — 9 к 10.

Рост популярности объясняется трендом на сервисные апартаменты, востребованные как девелоперами, так и покупателями. В Анапе и Новороссийске чистовая отделка вытесняет как черновые варианты, так и white box.

В Приморском крае доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%. Это связано с приходом федеральных девелоперов, которые внедрили новые форматы. В регионе увеличились виды отделки:

• White box — +3,8 п.п.
• Чистовая — +1,8 п.п.
• Отделка по желанию клиента — +7,1 п.п.

Выводы экспертов

По мнению Ольги Хасановой, CEO премии Urban, девелоперы стремятся оптимизировать издержки и расширить аудиторию, предлагая разнообразные варианты отделки, что помогает учесть региональные особенности рынка. В курортных и инвестиционных регионах, таких как Санкт-Петербург и Сочи, чистовая отделка сохраняет свою привлекательность. В конкурентных и насыщенных рынках — Москве, Екатеринбурге, Краснодаре — застройщики склонны сокращать объем жилья с отделкой. В городах с медленным вводом нового жилья предпочтение отдается смешанным форматам, предоставляющим несколько вариантов отделки в рамках одного проекта.

Вопрос-ответ

Какова основная тенденция на рынке отделки в новостройках России?

В большинстве регионов России с 2022 по 2025 год наблюдается устойчивое сокращение предложения квартир с готовой чистовой отделкой. Из-за падения спроса застройщики переходят на форматы без отделки («в бетоне») или предчистовой отделки (white box), чтобы снизить себестоимость жилья. Например, в Москве доля жилья с чистовой отделкой упала более чем вдвое — с 37% до 15,8%.

Почему в Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье, наоборот, растет доля квартир с отделкой?

Эти регионы являются исключением из общего тренда. В Санкт-Петербурге это связано с большей доступностью льготной ипотеки и олигополией рынка, где крупные застройщики могут сохранять отделку за счет масштабов. На Черноморском побережье, в частности в Сочи, рост популярности готового жилья обусловлен высоким спросом на сервисные апартаменты, которые сдаются «под ключ» для сдачи в аренду.

Какой новый формат отделки набирает популярность у застройщиков?

Набирает популярность смешанный формат, когда в одном жилом корпусе предлагаются квартиры с несколькими вариантами отделки (черновая, white box, чистовая). Это позволяет застройщикам расширить целевую аудиторию и повысить конкурентоспособность проекта. Такой подход особенно распространен в Краснодаре и Тюмени, где его доля достигает почти 70%.