Итоги 2025 года на рынке первичного жилья в России

В 2025 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья России выросла на 14% по сравнению с предыдущим годом, достигнув уровня в 186 тысяч рублей. Вместе с тем, количество сделок сократилось на 8%, а объем предложения уменьшился на 9%. Такие данные предоставила пресс-служба платформы «Циан», аналитики которой провели исследование рынка новостроек в крупных городах страны.

Причины роста цен и динамика на рынке

Темпы подорожания жилья превысили показатели официальной инфляции. Среди ключевых факторов, объясняющих рост стоимости, эксперты выделяют:

• Включение банковских комиссий в цену квадратного метра;
• Учет затрат и рисков, связанных с продажами в рассрочку;
• Высокие расходы на строительство объектов;
• Изменение структуры предложения на рынке;
• Рост спроса благодаря повышенной доступности ипотеки.

Региональные особенности

Особенно значительный рост цен — на 29% и выше — зафиксирован в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле, Москве и Самаре. Как правило, там, где выбор новостроек существенно сократился, цены выросли сильнее. В столичном регионе дополнительные факторы — ужесточение городских требований к архитектуре и высоте зданий, а также увеличение доли проектов в сегментах «комфорт+» и «бизнес».

Спрос и предложение в 2025 году

За 11 месяцев в 40 крупнейших городах России было продано около 371 тысячи квартир и апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее. Несмотря на резкое повышение ипотечных ставок до 30% в начале года и прекращение действия безадресной льготной ипотеки, такой спад оказался менее существенным, чем ожидалось.

Поддержку спросу оказали программы рассрочки, а также семейная ипотека, которая составила около 80% всех ипотечных сделок на первичном рынке. С июля наблюдался устойчивый рост активности покупателей, стимулированный новостями об изменениях условий семейной ипотеки, благодаря чему многие отложившие ранее покупку решили ускорить сделки.

Особенности регионального спроса

• В Московском регионе продажи за январь-ноябрь 2025 года приблизились к уровню прошлого года, что открывает перспективы на успешный итог по результатам всего года.
• В Санкт-Петербурге и Ленинградской области продажи снизились на 15%.
• В других крупных городах-миллионниках спад составил около 12%, а в остальных анализируемых локациях — около 6%.

Объем предложения и его сокращение

Количество доступных для покупки квартир на первичном рынке уменьшилось на 9% — до 286 тысяч лотов в 40 крупнейших городах. В Московском регионе снижение предложения фиксировалось с самого начала года, тогда как в других регионах наблюдалась разнонаправленная динамика, которая к концу года стопроцентно перешла в сокращение объема.

Причины уменьшения количества новостроек связаны с несколькими факторами:

• Высокие ставки по проектному финансированию и бридж-кредитам для приобретения участков;
• Жесткая проверка проектов со стороны банков;
• Осторожное планирование застройщиков в условиях нестабильности.

Хотя месячные темпы снижения предложения были невелики, общий тренд на сокращение стал устойчивым.

Регионы с наиболее интенсивным сокращением предложения

Наибольшее уменьшение экспозиции произошло в Тольятти, Оренбурге, Саратове, Барнауле и Ульяновске — более чем вдвое. В Москве выбор на рынке новостроек стал на треть меньше, чем годом ранее.

Прогнозы на 2026 год

По прогнозу Артема Глебова, директора направления первичной недвижимости «Циана», в 2026 году цены на новостройки в среднем поднимутся на 13–15%. Рост стоимости будет связан с увеличением спроса благодаря снижению ключевой ставки ЦБ, а также с изменениями в структуре предложения, поскольку в 2025 году количество новых проектов сократилось по сравнению с предыдущими годами.

Дефицит доступных объектов на ранних стадиях строительства может дополнительно поддержать ценовой рост в следующем году.

Ранее эксперты уже выделяли несколько неожиданных трендов, влияющих на рынок новостроек, указывая на динамичное развитие сегмента.