Южный федеральный округ — лидер по плотности новой застройки

По данным специалистов премии Urban, Южный федеральный округ (ЮФО) возглавляет рейтинг регионов России по плотности новой жилой застройки — на каждую тысячу жителей приходится 8,3 квартиры в новостройках. В качестве аутсайдера выделен Северо-Кавказский федеральный округ, где данный показатель достигает всего 1 лота на 1 тыс. человек.

Причины активного строительства на юге

Аналитики связывают интенсивное возведение жилья на юге страны с целым рядом социально-экономических факторов:

• бурный рост внутреннего туризма, стимулирующий создание новых рабочих мест и приводящий к внутренней миграции;
• смещение населения преимущественно в крупные туристические центры;
• исторически высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которая уже не справляется с увеличенным спросом на жильё;
• динамика миграционного прироста — по данным Росстата, в первой половине 2025 года Краснодарский край опередил Московскую область по приросту населения, увеличившись на 69%.

Эксперты отмечают, что основная застройка сосредоточена в агломерациях Краснодара, Ростова-на-Дону и Сочи, в то время как в средних и малых городах региона строительство ведется слабо.

Уральский федеральный округ — второй по плотности новостроек

Второе место среди федеральных округов по плотности жилья на душу населения занимает Уральский федеральный округ (УФО) с показателем 7,1 лота на 1 тыс. жителей. Это объясняется высоким уровнем материального благополучия населения и наличием платёжеспособных клиентов на рынке недвижимости, что является следствием развития нефтегазового сектора региона.

Крупнейшие центры УФО

• Екатеринбург стабильно лидирует по объему ввода новостроек; в августе 2025 года на рынок вышло более 1,3 млн кв. метров нового жилья — рекордный показатель для города.
• Тюмень также отличается активным строительством.
• В остальных городах округа, несмотря на экономическую поддержку нефтяной отрасли, интенсивность застройки значительно ниже.

Средние показатели других федеральных округов

Средние значения плотности новостроек (лот на 1 тыс. человек) зафиксированы в следующих округах:

• Дальневосточный ФО — 5,5
• Северо-Западный ФО без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 5,1
• Центральный ФО без Московского региона — 4,0

Для сравнения, показатели в крупных городах и агломерациях следующие:

• Москва и Московская область — 4,6
• Санкт-Петербург — 6,0
• Ленинградская область — 13,7

Эксперты связывают высокий уровень застройки в столицах с сильным миграционным притоком, из-за которого их территории активно разрастаются и требуют нового жилья. При этом несмотря на развитие, остальные региональные центры всё еще не могут конкурировать с Москвой, Санкт-Петербургом и их пригородами.

Особенности Дальнего Востока

Присутствие Дальневосточного федерального округа в пятёрке лидеров представляет интересный феномен. Основными факторами роста стали:

• высокий спрос на жильё в крупных городах региона — Владивостоке и Хабаровске;
• активизация федеральных девелоперов;
• реализация государственных программ по привлечению новых жителей;
• субсидирование и развитие системы высшего образования;
• исторически рекордный прирост населения в 2024 году.

Регионы с низкой плотностью застройки

Самые низкие показатели по новой жилой застройке зафиксированы в следующих федеральных округах:

• Сибирский ФО — 3,4 лота на 1 тыс. человек
• Приволжский ФО — 3,2
• Северо-Кавказский ФО — 1,0

Причины низкой активности на Северном Кавказе связаны с быстрым ростом населения, недостаточно развитой строительной индустрией и традиционной популярностью индивидуального жилищного строительства. Единственным городом с более-менее активной застройкой выступает Ставрополь; в остальных районах новостройки встречаются крайне редко.

В Сибирском и Приволжском федеральных округах замедление темпов строительства объясняется естественной и миграционной убылью населения, сложными климатическими условиями, а также отсутствием крупных городов с высоким уровнем застройки, сравнимой с Екатеринбургом или южными агломерациями.

Комментарии экспертного сообщества

Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban, отметила, что анализ плотности застройки демонстрирует сверхинтенсивное строительство в ключевых точках экономического развития страны: Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Тюмени и Владивостоке.

По её словам, динамика новостроек прямо зависит от численности платежеспособного населения, его прироста, уровня доходов, экономического развития, а также государственной поддержки и стимулирования. Новое жильё востребовано там, куда мигрируют или приезжают на отдых, где высокие зарплаты, сбалансированный рынок труда, активно развивающаяся инфраструктура и создаются новые рабочие места.

Отсутствие новых проектов на первичном рынке осенью 2025 года

Ранее сообщалось, что в сентябре 2025 года в Москве впервые за долгое время не было запущено ни одного нового проекта на первичном рынке жилья. Кроме столицы, без премьерных проектов остались Ростов-на-Дону, Челябинск и Краснодар.