Объем сделок на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2025 года

По итогам января-июня 2025 года общий объем сделок с классическими офисными площадями в Москве достиг 779 тыс. кв. метров. Как сообщили в пресс-службе компании Nikoliers, 35% (269 тыс. кв. метров) этого объема пришлось на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. метров) — на аренду.

Тенденции роста доли сделок купли-продажи

Аналитики отмечают устойчивый рост доли приобретений офисных площадей за последние три года. Если в 2021 году сделки купли-продажи составляли лишь 6,9% от общего объема, то в 2022 году этот показатель вырос до 12,2%, а в 2023 году достиг 20,4%. В 2024 году доля выросла до 51,9%, чему способствовали несколько масштабных сделок:

• РЖД приобрела около 262 тыс. кв. метров в комплексе Moscow Towers,
• Корпорация «Ростех» стала владельцем бизнес-центра «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. метров,
• Центральный банк РФ купил 144 тыс. кв. метров в бизнес-центре SLAVA.

По прогнозам на 2025 год, доля сделок купли-продажи в общем объеме (около 1,45 млн кв. метров) составит порядка 35-40%, что немного ниже показателей предыдущего года.

Рынок офисных площадей в Москве: предложение и перспективы

Общий объем офисной недвижимости столицы составляет около 20,6 млн кв. метров. До 2027 года прогнозируется ввод около 2,4 млн кв. метров новых площадей, из которых:

• 15% будет вакантно и выставлено на продажу,
• 7% — доступно для аренды,
• 5% — варианты как для покупки, так и аренды.

При этом объем предложения офисов на продажу за последний год вырос почти вдвое и достиг 866 тыс. кв. метров. Среди новинок рынка — около 200 тыс. кв. метров едиными зданиями и 164 тыс. кв. метров блоками.

Влияние дефицита площадей и арендных ставок на рынок

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что до конца 2026 года ожидается выход новых крупных проектов с возможностью продажи офисных блоков. Такие блоки, предлагаемые частными инвесторами на аренду, могут частично сгладить дефицит, однако ключевой тренд — предпочтение компаний приобретать офисы в собственность. Это связано с недостаточным выбором качественных помещений и ростом арендных ставок.

В настоящее время дефицит свободных высококачественных площадей замедляет скорость заключения новых сделок. Несмотря на сохраняющийся спрос, поиск подходящего варианта занимает больше времени. Минимальное наличие свободных помещений и предложения от частных инвесторов поддерживают рост аренды.

Снижение чистого поглощения и причины

Чистое поглощение офисных площадей сократилось на 91% — с 560 тыс. кв. метров в первой половине 2024 года до 53 тыс. кв. метров за аналогичный период 2025 года. Основные причины снижения:

• Отсрочка ввода новых BTS-объектов,
• Дефицит крупных площадей,
• Рост арендных ставок,
• Уменьшение предложения офисов с готовой отделкой, что приводит к увеличению сроков и стоимости переезда.

Для арендаторов становится критичным баланс между качеством помещения и затратами на ремонт.

Динамика цен на офисы класса А и Prime

Во втором квартале 2025 года на первичном рынке офисов класса А и сегмента Prime зафиксирован средний рост цен на 10%. В зоне между ТТК и МКАД стоимость снизилась на 7%, до 449 тыс. рублей за кв. метр, что объясняется изменением структуры предложения и выходом новых объектов на начальной стадии продаж.

Средневзвешенные цены блоков по состоянию на июнь 2025 года составили:

• 513 тыс. рублей за кв. метр — внутри ТТК,
• 759 тыс. рублей — в ММДЦ «Москва-Сити»,
• 431 тыс. рублей — между ТТК и МКАД,
• 228 тыс. рублей — за пределами МКАД.

Для сравнения, годом ранее цены были ниже: 415 тыс. рублей за кв. метр в пределах Садового кольца — ТТК, 626 тыс. рублей в ММДЦ «Москва-Сити», 380 тыс. рублей — ТТК–МКАД и 209 тыс. рублей — за пределами МКАД.

Инвестиционная привлекательность и стратегии покупателей

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар подчеркнул, что рынок Москвы продолжает привлекать частных инвесторов, приобретающих офисные блоки для последующей сдачи в аренду по более высоким ставкам. Покупка помещений на этапе строительства становится востребованной стратегией ввиду дефицита крупных объектов с готовой отделкой.

Преимущества такого подхода включают возможность зафиксировать цену и адаптировать пространство под нужды бизнеса, создавая комфортную рабочую среду. Появление предложений от частных инвесторов помогает балансировать рынок и расширяет выбор компаний.

Ключевые сделки и арендаторы в первом полугодии 2025 года

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B,
• «Т-Банк» закупил 28,8 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

В сфере аренды значимые сделки заключили:

• Компания Helix — аренда 10 тыс. кв. метров в бизнес-центре Neopolis,
• Холдинг «Синара» — аренда 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса по секторам экономики

По итогам первых шести месяцев 2025 года лидерами по запросам офисов стали компании из следующих отраслей:

• Добыча и распределение — 19%,
• Профессиональные услуги — 17%,
• ИТ и телекоммуникации — 14%,
• Производство — 7%.

Влияние технологий и искусственного интеллекта

Ранее отмечалось, что активное внедрение современных технологий и искусственного интеллекта не только меняет работу девелоперов и управляющих компаний, но и оказывает влияние на тенденции всего офисного рынка Москвы.