Продажа новостроек фиксируется на вторичном рынке

Компания «Жилфонд» сообщила «Стройгазете», что сделки с новостройками сейчас формально учитываются в сегменте вторичного жилья. Это искажает общую статистику, скрывая реальный баланс спроса и предложения на рынке недвижимости.

Оживление вторичного рынка на фоне смягчения кредитной политики

Эксперты отмечают, что после смягчения денежно-кредитной политики на вторичном рынке жилья появилось заметное оживление. Согласно данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с квартирами на рынке «вторички» — на 17,1% больше по сравнению с июнем.

Тем не менее, директор «Жилфонда» Александр Чернокульский предупреждает, что такая статистика не полностью отражает реальную ситуацию из-за изменений в структуре сделок.

Искажение ипотечной статистики: причины и показатели

Один из ярких индикаторов некорректности статистики — средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке. Данные ДОМ.РФ показывают, что с начала 2025 года этот показатель не превышал 14% годовых. В январе средневзвешенная ставка составляла 13,97%, а в июне снизилась до 9,56%.

В то же время, реальные ипотечные ставки в первом полугодии 2025 года находились на уровне от 24% до 27%, до снижения ключевой ставки Центральным банком РФ в июне 2025 года до 20% годовых.

По словам Чернокульского, статистика ДОМ.РФ не полностью отражает реальность, но служит важным свидетельством текущих процессов. Главная причина завышенного объема выдач по льготным программам связана с тем, что квартиры от застройщиков, которые уже сданы, формально числятся в сегменте вторичного рынка и продаются по договорам купли-продажи, а не по договору долевого участия.

В результате до 70% ипотечных сделок на вторичном рынке, по данным опроса банков-партнеров «Жилфонда», приходится именно на такие объекты.

Динамика предложения на первичном рынке

Увеличение доли сделок с квартирами от застройщиков на вторичном рынке связано с накоплением готовых объектов на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года объем нереализованных квартир вырос до 319 тысяч, что на 1,5 раза больше по сравнению с IV кварталом 2024 года, когда их было 209 тысяч.

Сравнение цен на новостройки и вторичное жилье

По словам Чернокульского, цены за квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись. При этом многие покупатели рассматривают готовые новостройки как часть вторичного рынка.

В ситуации, когда выбор стоит между покупкой новостройки с ожиданием сдачи на год вперед и приобретением готового жилья с возможностью быстрого ремонта, преимущество обычно отдают вторичному жилью, особенно если разница в цене минимальна или отсутствует.

Перспективы рынка и ипотечного спроса

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года общее количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют продолжение тренда роста спроса и цен на жилье в ближайшем будущем.

Ключевые выводы

• Большая часть сделок на вторичном рынке связана с квартирами от застройщиков, которые перешли в этот сегмент после сдачи в эксплуатацию.
• Статистика отражает формальные показатели, не учитывая изменения в структуре сделок, что искажает реальную ситуацию.
• Средневзвешенная ипотечная ставка по «вторичке» снижается преимущественно за счет льготных программ на новостройки, ведущих к искажению данных.
• Объем нераспроданных квартир на первичном рынке значительно вырос, что влияет на рынок вторичного жилья.
• Цены на новостройки и вторичное жилье в ключевых городах сблизились, что стимулирует рост сделок с готовыми квартирами от застройщиков.
• Ипотечный спрос продолжает расти, что поддерживает динамику рынка.