Рост объемов вывода новостроек в 2025 году

По данным ДОМ.РФ, в октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв. метров новых жилых проектов. Этот показатель превышает сентябрьский уровень на 15% и на 2% выше показателей октября 2024 года. В пресс-службе компании «Жилфонд» в интервью «Стройгазете» отметили, что с начала 2025 года это третий случай, когда месячные объемы превышают значения прошлого года. Например, в июле 2025 года ввод жилья был на 8% выше, чем в июле 2024 года, а в сентябре — на 4% больше, чем в аналогичный период предыдущего года.

Ситуация с объемами строительства и непроданными квартирами

Однако эксперты указывают, что в остальные месяцы 2025 года объемы вывода новых проектов оставались ниже уровней 2024 года. В целом, сегодня общий объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. метров, из которых около 54 млн кв. метров остаются непроданными. Это существенный резерв предложения, негативно влияющий на баланс на рынке.

Затоваривание рынка новостроек и влияние ипотечных ставок

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, что на рынке новостроек уже можно говорить о явном затоваривании. По его мнению, сейчас рынок недвижимости находится в достаточно хрупком равновесии, которое поддерживается в том числе текущей ключевой ставкой Центробанка.

Чернокульский объясняет, что квартиры на вторичном рынке во многих регионах дешевле на 10-15% по сравнению с аналогичными новостройками. Высокий спрос на первичном рынке сохраняется главным образом за счет льготной ипотеки и ограниченной доступности рыночных ипотечных программ для большинства покупателей.

Эксперт прогнозирует, что резкое снижение ключевой ставки, например, на 2 процентных пункта или больше, вызовет соответствующую корректировку ипотечных ставок банками. В таком случае ипотека под готовое жилье станет значительно привлекательнее, а спрос сместится в сторону вторичного рынка.

Последствия для застройщиков и динамика рынка

По мнению Александра Чернокульского, первыми, кто почувствует эффект от резкого уменьшения ставок, окажутся застройщики. Покупательская активность может резко снизиться на первичном рынке, что кратковременно усложнит ситуацию для девелоперов.

Однако эксперт считает, что это изменение носит временный характер. Благодаря активному спросу, который переключится на вторичное жилье, цены на готовое жилье начнут расти достаточно быстро. Рынок, по его оценке, может быть сравнён с «сжатой пружиной»: любое существенное изменение способно запустить лавинообразный процесс роста цен.

Чернокульский отметил, что точные уровни, на которых остановится рост цен, пока неизвестны, поскольку в последние годы он сдерживался высокими ставками. Хотя падение спроса на новостройки возможно, оно, вероятно, продлится лишь несколько месяцев, и ситуация выровняется в течение двух месяцев. В то же время даже кратковременное снижение спроса может оказаться критичным для некоторых застройщиков в нынешних экономических условиях.

Ситуация на ипотечном рынке в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала, что октябрь 2025 года характеризовался значительным ростом объема ипотечных сделок в России. Согласно исследованию аналитического центра «Домклик», в октябре было оформлено рыночных ипотечных кредитов более чем на 80 млрд рублей, что стало рекордом за весь 2025 год.

Выводы

• Объем ввода новостроек в 2025 году показывает нерегулярный рост с превышениями прошлогодних показателей лишь в отдельные месяцы.
• Общее строящееся жилье превысило 120 млн кв. метров, из которых значительная часть остается непроданной.
• Спрос на первичное жилье сейчас поддерживается льготной ипотекой и ограниченной доступностью других ипотечных продуктов.
• Резкое снижение ключевой ставки и ипотечных ставок может привести к смещению покупательской активности в сторону вторичного рынка жилья и кратковременному падению спроса на новостройки.
• Рынок находится в хрупком равновесии, и изменения ставок могут стать катализатором значительных колебаний цен на жилье.

Таким образом, эксперты советуют участникам рынка внимательно отслеживать динамику ипотечных ставок, поскольку резкие изменения способны существенно изменить структуру спроса и поставить под давление застройщиков.

Вопрос-ответ

Почему резкое снижение ипотечных ставок считается угрозой для рынка новостроек?

Эксперт Александр Чернокульский считает, что при резком снижении ключевой ставки ипотека на готовое жилье (вторичный рынок) станет значительно доступнее и привлекательнее. Поскольку квартиры на «вторичке» во многих регионах уже дешевле новостроек на 10-15%, основной спрос покупателей сместится с первичного рынка. Это приведет к временному, но потенциально критичному для некоторых застройщиков падению продаж.

Какова текущая ситуация с предложением на рынке новостроек?

На рынке наблюдается явное затоваривание. По данным статьи, общий объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. метров, при этом около 54 млн кв. метров из них остаются непроданными. Этот большой резерв предложения создает давление на рынок и нарушает его баланс.

Что сейчас поддерживает спрос на первичное жилье, несмотря на его более высокую цену?

Высокий спрос на новостройки в данный момент поддерживается главным образом программами льготной ипотеки. Из-за высокой ключевой ставки стандартные ипотечные программы на вторичное жилье недоступны для большинства покупателей, поэтому они вынуждены выбирать более дорогие новостройки с субсидированными ставками.