Лидеры и отстающие по плотности новой застройки в России

По данным специалистов премии Urban, Южный федеральный округ (ЮФО) занимает первое место среди федеральных округов России по плотности новой застройки: здесь на 1 тысячу жителей приходится 8,3 квартиры в новостройках. В то же время Северо-Кавказский федеральный округ (СКФО) оказался на последнем месте — всего 1 лот нового жилья на 1 тысячу человек.

Причины высокой застройки на Юге России

Аналитики связывают активное строительство на юге с несколькими социально-экономическими факторами:

• бурный рост внутреннего туризма, стимулирующий создание новых рабочих мест;
• внутренняя миграция, преимущественно в крупные туристические центры;
• традиционно высокий уровень индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что ограничивает возможности обеспечения жильем растущего населения.

Согласно данным Росстата, в первой половине 2025 года Краснодарский край опередил Московскую область по миграционному приросту, увеличив население на 69%.

Главные точки роста

Основными драйверами строительства в ЮФО выступают агломерации Краснодара, Ростова-на-Дону и Сочи. При этом средние и малые города региона испытывают слабую динамику в застройке.

Ситуация в Уральском федеральном округе

Плотность новостроек в Уральском федеральном округе (УФО) составляет 7,1 лота на 1 тысячу жителей. Высокий спрос здесь объясняется наличием платежеспособной аудитории, а также общим благосостоянием, обусловленным активной деятельностью нефтегазовых предприятий.

Екатеринбург — крупнейший город УФО — несколько лет подряд лидирует по объему ввода новостроек. В августе 2025 года на рынок первичной недвижимости Екатеринбурга было выведено более 1,3 миллиона квадратных метров жилья — рекордный показатель. Тюмень также относится к городам с активным строительством на Урале, тогда как другие населённые пункты этого федерального округа застраиваются значительно медленнее, несмотря на наличие природных ресурсов.

Средние показатели по округам

• Дальневосточный федеральный округ (ДФО): 5,5 лота на 1 тысячу человек;
• Северо-Западный федеральный округ (без Санкт-Петербурга и Ленинградской области): 5,1 лота;
• Центральный федеральный округ (без Московского региона): 4 лота.

Для сравнения, в Москве и Московской области плотность новостроек составляет 4,6 лота на 1 тысячу жителей, в Санкт-Петербурге — 6 лотов, в Ленинградской области — 13,7 лотов.

Высокие показатели двух столиц и их агломераций обусловлены значительным миграционным притоком, что ведёт к расширению жилого фонда и развитию инфраструктуры. Другие региональные центры, несмотря на активное развитие, пока не могут соперничать с Москвой и Петербургом по объемам новой застройки.

Особенности Дальнего Востока

ДФО входит в пятёрку федеральных округов с наибольшей плотностью новостроек, что специалисты считают любопытным феноменом. Активность строительства связана с высоким спросом на жильё во Владивостоке и Хабаровске, которые привлекли внимание крупных федеральных девелоперов.

В 2024 году регион продемонстрировал исторический рекорд прироста населения благодаря правительственным программам привлечения жителей, субсидиям и развитию высшего образования.

Региональные аутсайдеры строительства

Самые низкие показатели по плотности новой застройки зафиксированы в Сибирском федеральном округе (3,4 лота на 1 тысячу человек), Приволжском федеральном округе (3,2 лота) и Северо-Кавказском федеральном округе (1 лот).

Причины низкой активности в СКФО — быстрое увеличение населения при слабом развитии строительной отрасли и распространённость индивидуального жилищного строительства. Единственным городом с заметной динамикой многоквартирного строительства в регионе является Ставрополь.

СФО и ПФО характеризуются естественной и миграционной убылью населения, замедлением экономического роста из-за климатических особенностей, а также отсутствием крупных городов с высоким уровнем застройки, подобных Екатеринбургу или южным мегаполисам.

Мнение эксперта

Учредитель и CEO премии Urban Ольга Хасанова подчеркнула, что высокая плотность новой застройки наблюдается в ключевых точках экономического роста страны: Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Тюмени и Владивостоке. Движущими факторами выступают размер и прирост платежеспособного населения, уровень доходов, поддержка региональных и федеральных властей, а также развитие инфраструктуры и рынка труда.

«Новое жильё нужно там, куда мигрирует население или куда приезжают отдыхать, где зарплаты высоки, кадровый рынок сбалансирован, а экономика активно развивается», — резюмировала она.

Актуальная ситуация на рынке первичного жилья

Ранее было отмечено, что в сентябре 2025 года в Москве впервые за длительный период не стартовал ни один новый проект на рынке первичного жилья. Кроме столицы, отсутствие новых премьер наблюдалось также в крупных городах — Ростове-на-Дону, Челябинске и Краснодаре.