Ипотечная активность на первичном и вторичном рынках жилья в июле 2025 года

По данным платформы «Авито Недвижимость», в июле 2025 года доля сделок с ипотечным кредитованием на первичном рынке жилья составила 61%, тогда как на вторичном рынке — всего 26%. Эти показатели снизились всего на 1 процентный пункт по сравнению с июнем, несмотря на увеличение общего количества выданных ипотек. Такая динамика объясняется началом снижения ключевой ставки Центрального банка РФ, что положительно повлияло на ипотечный рынок.

Влияние ключевой ставки ЦБ РФ и ставки по ипотеке

В течение большей части июля 2025 года основная ставка ЦБ РФ оставалась на уровне 20%, пересмотренная в первой половине июня. Рынок ипотечного кредитования в этот период характеризовался ставками выше 20%. Тем не менее, некоторые банки смогли снизить ставки благодаря оптимизации стоимости фондирования и рисков. Понижение ключевой ставки способствовало улучшению ожиданий на рынке и способствовало росту как ипотечных, так и безипотечных сделок.

Доля ипотеки на первичном рынке и региональные особенности

Согласно данным Роскадастра, в июле 2025 года 61% сделок с новостройками были оформлены с привлечением ипотечных кредитов, что на 1% ниже показателя предыдущего месяца и на 5% меньше, чем в июле 2024 года. Основными драйверами продаж остаются льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека и дальневосточная ипотека, благодаря которым в регионах с высоким уровнем поддержки спрос сохраняется стабильно высоким.

Наибольшая доля ипотечных сделок с новостройками зафиксирована в следующих регионах:

• Республика Тыва — 99%
• Пензенская область — 88%
• Республика Саха (Якутия) — 88%
• Курганская область — 85%

Ипотека на вторичном рынке: доля и лидеры

На вторичном рынке жилья в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 26%, что на 1% ниже показателя июня и на 8% ниже по сравнению с июлем предыдущего года. Лидирующие позиции по доле ипотечных сделок с вторичным жильём занимают:

• Ханты-Мансийский автономный округ — 46%
• Тюменская область — 45%
• Архангельская область — 42%
• Республика Тыва — 42%
• Амурская область — 40%

Региональные различия и причины диспропорций

Аналитики отмечают усиление региональной диспропорции на ипотечном рынке. В нефтегазовых регионах, таких как ХМАО и Тюменская область, высокая доля ипотечных сделок обусловлена высокими доходами населения и реализацией дальневосточной ипотеки. В то же время, в ряде регионов с господдержкой (например, Тыва, Курганская область) высокие показатели связаны с государственными программами. В Москве и Санкт-Петербурге доля ипотеки ниже среднероссийской из-за более высокой стоимости жилья и более жёстких требований кредитования.

Комментарий эксперта «Авито» Артура Ахметова

Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» компании «Авито» Артур Ахметов подчеркнул, что снижение ключевой ставки Центробанка стало сигналом к оживлению рынка. Он отметил, что несмотря на сохраняющиеся высокие процентные ставки по кредитам — выше 20%, покупатели стали активнее рассматривать ипотеку. Это привело к росту абсолютного количества ипотечных сделок, несмотря на незначительное снижение их доли.

Артур Ахметов также объяснил сохраняющийся разрыв уровня ипотеки между первичным и вторичным рынками более выгодными условиями на первичном рынке, включая субсидированные ставки. В то же время рыночные ипотечные программы, преимущественно доступные на «вторичке», требуют более высокого ежемесячного платежа и предъявляют повышенные требования к доходам заемщиков, что ограничивает круг потенциальных пользователей.

Общая динамика ипотечного рынка и перспективы

Эксперты отмечают, что за семь месяцев 2025 года рынок ипотеки постепенно увеличивает долю ипотечных сделок в общем объёме продаж по сравнению с началом года. Однако итоговые показатели 2025 года уступают прошлогодним, когда действовала массовая льготная ипотека, а ставки по рыночным кредитам были существенно ниже.

Ранее сообщалось, что снижение ключевой ставки в июле 2025 года стимулировало рынок жилья: количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем.