Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий (КРТ)

Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев выступил с предложениями по улучшению механизма комплексного развития территорий (КРТ) в ходе панельной сессии «Комплексное развитие территорий», которая открыла Пермский Форум Развития «Города будущего».

По его мнению, текущая система требует большей гибкости и сбалансированного распределения обязательств между всеми участниками, а не только застройщиком, который на сегодняшний день несет всю ответственность в рамках КРТ.

Ответственность участников и экономические реалии

Киселев отметил, что сейчас в правовом поле КРТ «зарегламентирован» исключительно застройщик, хотя участников процесса значительно больше. В связи с этим он подчеркнул важность точного отражения обязательств всех сторон договора, с учетом текущей экономической ситуации.

Ключевые процедурные вопросы для доработки

Генеральный директор перечислил около десяти процедурных моментов подготовки КРТ, которые требуют пересмотра. Среди наиболее важных:

• Рассмотрение возможности передачи в залог банкам права аренды земельных участков, на которых реализуются проекты КРТ;
• Пересмотр размеров выплат возмещения за помещения в аварийных расселяемых домах;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с последующим вовлечением в КРТ;
• Условия изменения договора КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Права застройщиков и изменения в Градостроительном кодексе

Одним из приоритетных вопросов является предоставление застройщикам права самостоятельно инициировать внесение изменений в договор КРТ при значительных изменениях экономических условий. Киселев предложил разрабатывать соответствующие алгоритмы по аналогии с соглашениями в сфере государственных закупок и государственно-частного партнерства.

Учет непредвиденных обстоятельств

Также важным направлением являются поправки в Градостроительный кодекс, позволяющие учесть непредвиденные обстоятельства, не зависящие от застройщика. Примерами могут служить выявление объектов культурного наследия на территории или невозможность технического подключения к инженерным сетям.

В этой связи глава ГК «КОРТРОС» обратил внимание на необходимость предоставления региональными властями полного и достоверного пакета документов о земельном участке, включая сведения о наличии инженерных сетей и результаты археологических изысканий, еще до начала работ.

Пересмотр расчетов выкупной цены и смягчение финансовой нагрузки

Киселев высказался за пересмотр подхода к расчёту выкупной цены аварийного жилья, расселяемого на участках КРТ. Сейчас цена состоит из рыночной стоимости и дополнительной компенсации за непроведённый капитальный ремонт, которая составляет 10–15% от стоимости помещения.

По мнению генерального директора, эта дополнительная финансовая нагрузка является избыточной и может быть снята с застройщиков с целью снижения их издержек.

Оптимизация использования бюджетных средств и механизм обмена участков

Совершенствование КРТ возможно также за счёт сокращения бюджета, направляемого на выкуп земельных участков у частных лиц для размещения административных зданий. Эффективный способ — внедрение механизма обмена на равноценные участки, принадлежащие государству или муниципалитету.

Факторы, снижающие привлекательность КРТ для девелоперов и банков

Особое внимание Киселев уделил особенностям договора КРТ, которые делают такие проекты менее привлекательными не только для застройщиков, но и для кредитующих их банков. В частности, речь идёт о неограниченном сроке обжалования договора, что повышает риски и затрудняет финансирование.

Заключение

Подводя итог, Станислав Киселев подчеркнул, что предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономическую эффективность проектов КРТ, ускорить их реализацию и повысить привлекательность этого инструмента для современного российского девелопмента.