Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует доработки, направленной на повышение гибкости и более сбалансированное распределение обязательств девелоперов в ходе исполнения договоров. Об этом заявил генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев на открывающей Пермский Форум Развития «Города будущего» панельной сессии «Комплексное развитие территорий».

Основная проблема: ответственность одного застройщика

По словам Станислава Киселева, в настоящее время в рамках КРТ четко регламентирована ответственность только застройщика. Именно на него возлагается вся полнота обязательств, хотя участников процесса значительно больше.

«В связи с этим крайне важно прописать обязанности всех сторон договора, принимая во внимание актуальную экономическую ситуацию», — подчеркнул он.

Процедурные вопросы, требующие доработки

Генеральный директор выделил несколько ключевых аспектов модернизации процесса подготовки КРТ:

• Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, на которых реализуются проекты КРТ;
• Пересмотр размера выплат компенсаций за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их включения в КРТ;
• Уточнение условий внесения изменений в договор КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Инициатива по внесению изменений в Градостроительный кодекс

Одной из первоочередных задач, по мнению Станислава Киселева, является предоставление застройщикам права инициировать или вносить поправки в договор по КРТ при значительном изменении экономических условий. Разработку соответствующего алгоритма можно осуществить на основе аналогичных механизмов, применяемых в сфере государственных закупок и государственно-частного партнерства.

Учет непредвиденных обстоятельств и расширение информационной базы

Поддержка девелоперов может заключаться и в изменениях Градостроительного кодекса, касающихся непредвиденных факторов, на которые застройщики не могут влиять. Например, выявление объектов культурного наследия на территории проекта или невозможность подключения к инженерным сетям.

Спикер отметил важность предоставления региональными властями полного пакета документов до начала работ. Этот пакет должен содержать информацию о наличии инженерных сетей, результаты археологических изысканий и иные сведения, влияющие на реализацию проекта.

Пересмотр подхода к выкупной цене аварийного жилья

Также требуется пересмотреть методику расчета выкупной цены жилья, подвергающегося расселению в рамках КРТ. Сейчас цена включает рыночную стоимость и компенсацию за непроведенный капитальный ремонт в размере 10–15% стоимости помещения.

«Данную избыточную финансовую нагрузку можно снять с застройщиков, что позволит снизить затраты на проекты», — отметил Станислав Киселев.

Оптимизация расходов на выкуп земельных участков

Совершенствование механизма КРТ связано и с сокращением бюджетных затрат на выкуп земельных участков частных собственников для размещения административных зданий. Для этого предлагается использовать инструмент обмена на равноценные участки в государственной или муниципальной собственности.

Особенности договоров КРТ и их влияние на привлекательность проектов

Киселев обратил внимание, что одним из факторов, снижающих привлекательность КРТ для девелоперов и банков, является неограниченный срок обжалования договора.

Заключение

По итогам выступления Станислав Киселев подчеркнул, что предложенные изменения в Градостроительный кодекс могут существенно улучшить экономическую эффективность проектов, ускорить процесс их реализации и повысить привлекательность КРТ как ключевого инструмента современного российского девелопмента.