Влияние новостроек на рынок вторичного жилья

Сделки с квартирами в новостройках формально учитываются в сегменте вторичного рынка жилья. Представители компании «Жилфонд» сообщили «Стройгазете», что такое перераспределение влияет на статистические данные и усложняет понимание реального спроса и предложения на рынке.

Оживление на вторичном рынке на фоне смягчения кредитной политики

Эксперты отмечают, что после смягчения денежно-кредитной политики наблюдается небольшой рост активности на вторичном рынке недвижимости. Согласно данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичным жильём, что выше июньских показателей на 17,1%.

Однако Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», предупреждает, что изменения в структуре сделок и статистика, основанная на этих данных, не до конца отражают реальное положение дел на рынке.

Искажение по ипотечным ставкам

Одним из показателей искажения является средневзвешенная ставка по ипотеке для вторичного жилья. По данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года она не превышала 14% годовых, снизившись с 13,97% в январе до 9,56% в июне. В то же время рыночные ставки по ипотеке в первом полугодии оставались на уровне 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне 2025 года до 20% годовых.

Причины статистических искажений

По словам Александра Чернокульского, данные ДОМ.РФ не полностью отражают реальную ситуацию, но показывают тенденцию. Значительного объёма выдачи льготных ипотечных кредитов на вторичное жильё нет, исключая случаи с квартирами от застройщиков, которые благодаря льготным программам переходят на вторичный рынок.

Продажи этих квартир уже ведутся не по договорам долевого участия (ДДУ), а по договорам купли-продажи. Исследование, проведённое «Жилфондом» среди банков-партнёров, показало, что до 70% ипотечных сделок с объектами вторичного рынка приходится на квартиры, оформленные именно в новостройках.

Увеличение готового жилья на первичном рынке

Рост числа таких сделок напрямую связан с увеличением объёмов готового жилого фонда у застройщиков. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), за последние полгода количество нераспроданных квартир в период строительства выросло в 1,5 раза — до 319 тысяч лотов на 1 июля 2025 года, тогда как в четвёртом квартале 2024 года их было 209 тысяч.

Сопоставимость цен на новостройки и вторичное жильё

По словам Александра Чернокульского, цены за квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга практически сравнялись. Часто под вторичным жильём покупатели подразумевают новостройки, сданные в эксплуатацию. При выборе между покупкой квартиры в строящемся доме с ожиданием принятия и приобретением готового жилья для немедленного ремонта покупатели чаще предпочитают последний вариант, особенно если разница в цене невелика или отсутствует.

Рост ипотеки и прогнозы рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года общее количество заявок на ипотеку в России выросло на 36,6% по сравнению с июнем. Эксперты ожидают сохранение тренда роста спроса и повышения цен на жилую недвижимость.

Основные тезисы

• Сделки с квартирами от застройщиков, оформляемые как вторичное жильё, искажают статистику рынка.
• В июле 2025 года в Москве зарегистрирован рост сделок на вторичном рынке на 17,1%.
• Средневзвешенная ипотечная ставка по данным ДОМ.РФ существенно ниже реальных рыночных ставок.
• Льготные ипотечные программы в основном влияют на квартиры в новостройках, которые уже считаются вторичным жильём.
• Объёмы нераспроданных квартир у застройщиков заметно выросли — с 209 тыс. до 319 тыс. в полугодии.
• Цены на новостройки и вторичное жильё в Москве и Петербурге практически уравнялись.
• Рост заявок на ипотеку в июле — 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем, что свидетельствует о повышении активности на рынке.