Снижение предложения квартир с отделкой в российских регионах

С 2022 по 2025 год во многих регионах России на первичном рынке жилья значительно сократилось предложение квартир с готовой отделкой в связи с падением спроса. Вместо них застройщики выводят на рынок объекты без отделки («в бетоне») или проекты с сочетанием различных форматов отделки в одном комплексе. Аналитики премии Urban отметили, что лишь в трёх регионах страны предложение жилья с отделкой сохраняет лидирующие позиции в общем объёме новостроек.

Изменения на рынке Москвы и Московской области

В Москве застройщики перешли к экономии ресурсов. В сравнении с 2022 годом доля квартир с полной отделкой, готовых к заселению, сократилась более чем вдвое — с 37% до 15,8% от общего объёма предложения. Одновременно уменьшилось количество лотов с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. Доля квартир с черновой отделкой выросла до 45,9%, увеличившись на 11,4 процентных пункта.

В Подмосковье изменения были ещё более радикальными. Три года назад почти половина новостроек (47,4%) предлагалась с готовой отделкой, в 2025 году эта доля упала до 13,3%. При этом около 300 из 800 корпусов в регионе сдаются или будут сдаваться с черновой отделкой — это 32,3% (+5,7 п.п. по сравнению с августом 2022 года).

Тенденции в других региональных центрах

• В Казани увеличилась доля квартир без отделки на 12,2 п.п.
• В Краснодаре рост составил 2,5 п.п.
• В Екатеринбурге — 1,1 п.п.

В данных городах доминирует формат white box (под чистовую отделку): в Казани – 63,2%, Екатеринбурге – 41,5%, Новосибирске – 62,6%.

В ряде городов предложение «в бетоне» преобладает более чем на 80%:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Также высока доля такого жилья в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Это связано с преобладанием массового сегмента, где покупатели чувствительны к удорожанию за счёт отделки, и застройщики от неё отказались.

Множественные варианты отделки в рамках одного проекта

Во многих регионах наблюдается тенденция предлагать в одном корпусе квартиры с разными вариантами отделки, что позволяет расширить аудиторию и охватить различные потребительские сегменты. Особенно заметен этот формат в:

• Краснодаре — 69,5%
• Тюмени — 69,5%
• Новороссийске — рост за три года на 48,9 п.п.
• Ростове-на-Дону — +31,4 п.п.
• Анапе — +26,3 п.п.
• Подмосковье — +14,2 п.п.
• Ленинградской области — +13,6 п.п.

Особенности Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург демонстрирует противоположную тенденцию. В 2022 году квартиры с отделкой занимали 43,6% предложения, а к 2025 году их доля выросла до 47,5%. Из 715 корпусов более 300 представлены жильём с отделкой «под ключ». Формат white box также набирает популярность и достиг 18,9% (+8,3 п.п. за три года). В то же время доля жилья без отделки снизилась на 10,6 п.п. до 15,6%.

Эксперты связывают это с большим доступом к семейной ипотеке на льготных условиях в Петербурге и устойчивой олигополией рынка, где значительная часть лотов принадлежит немногим крупным компаниям, способным предлагать отделку без значительного удорожания.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

На Черноморском побережье в 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделкой. В 2022 году соотношение лотов с отделкой и без неё в Сочи было примерно 1 к 7, а к 2025 году изменилось до 9 к 10 в пользу жилья с отделкой «под ключ». Рост обусловлен популярностью сервисных апартаментов среди покупателей и застройщиков. В Анапе и Новороссийске также наблюдается активное вытеснение черновых предложений и формата white box.

В Приморском крае доля жилья без отделки сократилась с 75,6% до 52,8% благодаря приходящей в регион федеральной экспансии девелоперов и внедрению новых форматов. При этом выросла доля:

• white box на 3,8 п.п.
• чистовой отделки — на 1,8 п.п.
• отделки по индивидуальному заказу — на 7,1 п.п.

Комментарий эксперта

Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban, отмечает, что российские девелоперы стремятся оптимизировать издержки и расширить аудиторию, предлагая сбалансированную линейку продуктов с разным типом отделки. Однако региональные особенности рынков влияют на способы решения этой задачи:

• В туристических городах и с высоким уровнем апартаментов (Петербург, Сочи) сохранился спрос на чистовую отделку.
• В крупных конкурентных центрах (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики уменьшают предложение квартир с отделкой.
• В регионах с более медленным вводом новых проектов популярны смешанные форматы с несколькими вариантами отделки.