Тренды предложения новостроек с отделкой в России

С 2022 по 2025 год на первичном рынке жилья во многих российских регионах наблюдается сокращение доли квартир с готовой отделкой. Вместо этого в продаже увеличивается количество лотов без отделки («в бетоне») или в смешанном формате, где в рамках одного проекта представлены разные виды отделки. По данным аналитиков премии Urban, только в трёх регионах страны предложение с отделкой сохраняет доминирующие позиции в общем объёме.

Изменения рынка жилья в Москве и Московской области

В столице девелоперы перешли к экономии: доля жилья с готовой отделкой упала более чем вдвое, с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025-м. Количество квартир с предчистовой отделкой также снизилось — с 14,6% до 11,4%. Примерно половина лотов сейчас предлагаются с черновой отделкой, что на 11,4 процентных пункта больше, чем три года назад.

В Московской области изменения оказались ещё более резкими. Доля новостроек с отделкой уменьшилась с 47,4% до 13,3%. На данный момент около 300 из 800 корпусов предлагаются с черновой отделкой, что эквивалентно 32,3%, с ростом на 5,7 п.п. с августа 2022 года.

Региональные центры и массовый сегмент

Схожие тенденции наблюдаются и в Казани, Краснодаре, Екатеринбурге и других городах. Так, в Казани доля квартир без отделки выросла на 12,2 п.п., в Краснодаре — на 2,5 п.п., в Екатеринбурге — на 1,1 п.п. Основная часть рынка в этих городах представлена квартирами с предчистовой отделкой (формат white box): 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге и 62,6% в Новосибирске.

В ряде городов предложение без отделки превышает 80%:

• Рязань – 94,3%
• Самара – 92,8%
• Барнаул – 87,2%
• Ульяновск – 87,1%
• Иркутск – 82,8%

Чуть ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такой перевес связан с доминированием массового сегмента, где покупатели особенно чувствительны к дополнительным расходам на отделку, и застройщики отказались от этой опции.

Рост популярности смешанных форматов отделки

Во многих городах набирает обороты формат, где в одном корпусе предлагаются лоты с разными типами отделки — от «голого бетона» до полной чистовой. Такой подход позволяет расширить целевую аудиторию и удовлетворить разные потребительские предпочтения.

Наибольшей популярностью этот формат пользуется в Краснодаре и Тюмени, где составляет около 69,5% выборки. Также значительный рост отмечен в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Контртренды на рынке Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге, напротив, доля квартир с отделкой растёт. Если в 2022 году их было 43,6%, то к 2025 году — уже 47,5%. На рынке представлены свыше 300 корпусов с отделкой из 715. Вместе с тем увеличивается и доля жилья в формате white box — до 18,9% (+8,3 п.п.), а количество лотов без отделки сокращается на 10,6 п.п. до 15,6%.

Эксперты связывают такую ситуацию с большей доступностью семейной ипотеки в Петербурге по сравнению с Москвой, а также с олигополией: значительную часть жилья с отделкой предлагают несколько крупных компаний, которые за счёт масштабов способны сохранять отделку без существенного удорожания.

Особенности Черноморского побережья и Приморского края

На Черноморском побережье к 2025 году доминирует чистовая отделка. В 2022 году на лот с отделкой в Сочи приходилось семь лотов без отделки, а в 2025-м соотношение почти сравнялось — 9 к 10 в пользу готовых квартир. Популярность формата обусловлена трендом на сервисные апартаменты, которые востребованы как у девелоперов, так и у покупателей. Аналогичная ситуация наблюдается в Анапе и Новороссийске.

В Приморском крае снизилась доля квартир без отделки с 75,6% до 52,8%, при этом выросла доля white box (+3,8 п.п.), чистовой отделки (+1,8 п.п.) и отделки по желанию покупателя (+7,1 п.п.). Среди причин — активный приход федеральных девелоперов и внедрение новых форматов жилья.

Комментарий эксперта

Ольга Хасанова, CEO премии Urban, отмечает, что российские девелоперы стремятся оптимизировать издержки, расширить аудиторию и предложить сбалансированные продуктовые линейки. Подходы к отделке варьируются в зависимости от региональных особенностей:

• В туристически привлекательных городах с высоким спросом на апартаменты и инвестиционное жильё (например, Петербург, Сочи) чистовая отделка сохраняет лидерство.
• В крупных конкурентных рынках с высокой насыщенностью (Москва, Екатеринбург, Краснодар) наблюдается тенденция к сокращению отделки.
• В регионах с умеренной динамикой новостроек девелоперы выбирают смешанные форматы с несколькими вариантами отделки для разных покупателей.

Таким образом, рынок новостроек отражает адаптацию застройщиков к потребностям и финансовым возможностям различных сегментов покупателей, что особенно заметно на фоне изменений ипотечной политики и экономической ситуации.

Вопрос-ответ

Какова основная тенденция на рынке новостроек с отделкой в России в 2022-2025 годах?

Основная тенденция — сокращение доли квартир с готовой отделкой в большинстве регионов России. Застройщики все чаще предлагают жилье без отделки («в бетоне») или в смешанном формате, когда в одном проекте доступны лоты с разными вариантами отделки. Например, в Москве доля жилья с отделкой упала более чем вдвое — с 37% до 15,8%.

В каких регионах квартиры с готовой отделкой, наоборот, сохраняют или наращивают популярность?

Высокий спрос и доминирующие позиции жилья с отделкой сохраняются в Санкт-Петербурге, на Черноморском побережье (Сочи, Анапа, Новороссийск) и в Приморском крае. В Петербурге это связано с доступностью ипотеки и политикой крупных застройщиков, а на юге — с высоким спросом на сервисные апартаменты для инвестиций и отдыха.

Почему во многих региональных центрах застройщики отказываются от квартир с полной отделкой?

В городах, где доминирует массовый сегмент жилья (например, Рязань, Самара, Ульяновск), покупатели очень чувствительны к цене. Чтобы снизить итоговую стоимость квартиры и сделать ее доступнее, застройщики отказываются от отделки, перекладывая эти расходы на покупателей. В таких городах доля квартир без отделки может превышать 80-90%.

Что такое смешанный формат отделки и где он наиболее востребован?

Смешанный формат — это когда в рамках одного жилого корпуса предлагаются квартиры с разными типами отделки: от черновой до полной чистовой. Это позволяет застройщику расширить целевую аудиторию. Наибольшей популярностью такой подход пользуется в Краснодаре и Тюмени, где его доля составляет около 70% от предложения.