Объемы сделок на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2025 года

По данным компании Nikoliers в первом полугодии 2025 года общий объем операций с классическими офисными площадями в Москве достиг 779 тысяч квадратных метров. Из них 35% (269 тысяч кв. м) приходятся на сделки купли-продажи, а 65% (510 тысяч кв. м) – на аренду.

Динамика доли покупок офисных площадей

Аналитики отмечают стабильный рост доли сделок с офисами на покупку за последние три года. В 2021 году эта величина составляла 6,9%, в 2022 году выросла до 12,2%, а в 2023 году достигла 20,4%. В 2024 году доля покупок резко увеличилась до 51,9%, чему способствовали несколько крупных сделок:

• РЖД приобрели 262 тысячи кв. м в Moscow Towers;
• Корпорация «Ростех» стала владельцем 174 тысяч кв. м в «Ростех-Сити»;
• ЦБ РФ купил 144 тысячи кв. м в бизнес-центре SLAVA.

Ожидается, что в 2025 году доля покупок не превысит уровень 2024 года и составит около 35-40% от общего объема сделок, прогнозируемого в 1,45 млн кв. м. В ближайшие три года эксперты Nikoliers предполагают дальнейшее смещение спроса в сторону приобретения офисных площадей.

Предложение офисной недвижимости и перспективы ввода новых площадей

На рынке Москвы сейчас представлено 20,6 млн кв. м офисных площадей. По прогнозам, к 2027 году общий ввод новой офисной недвижимости составит около 2,4 млн кв. м, из которых:

• 15% будет вакантно для продажи;
• 7% для аренды;
• 5% – с возможностью как покупки, так и аренды.

Объем предложений офисов на продажу вырос почти в два раза и достиг 866 тысяч кв. м, включая примерно 200 тысяч кв. м в виде единых зданий и около 164 тысяч кв. м — отдельными блоками.

Новые проекты и влияние частных инвесторов на рынок

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, до конца 2026 года ожидается запуск продаж новых крупных проектов с последующим выходом блоков в аренду, часто через частных инвесторов. Это частично поможет сбалансировать спрос, однако тренд на покупку офисных площадей сохранится, особенно в условиях ограничения выбора качественных помещений и повышения арендных ставок.

Нехватка свободных качественных офисов тормозит сделки — поиск подходящих вариантов требует больше времени, а дефицит предложения вкупе с активностью частных инвесторов поддерживает рост аренды.

Снижение чистого поглощения и причины

Чистое поглощение офисных площадей сократилось на 91% — с 560 тысяч кв. м в первом полугодии 2024 года до 53 тысяч кв. м в аналогичный период 2025 года. Основные факторы:

• перенос сроков ввода BTS-объектов;
• дефицит крупных площадей;
• повышение арендных ставок;
• сокращение числа офисов с готовой отделкой, что увеличивает сроки и затраты на переезд;
• сложности выбора оптимального сочетания качества помещения и затрат на ремонт для арендаторов.

Ценовая динамика на офисные площади на первичном рынке

Во втором квартале 2025 года средние цены на офисы класса А и Prime на первичном рынке выросли на 10%. Исключением стала зона ТТК–МКАД, где средняя цена снизилась на 7%, до 449 тысяч рублей за кв. м, что связано с выходом в продажу объектов на ранних этапах строительства.

Средневзвешенная стоимость блоков в Москве

• Внутри ТТК – 513 тыс. рублей за кв. м (средняя цена в июне 2025 года);
• ММДЦ «Москва-Сити» – 759 тыс. рублей за кв. м;
• ТТК–МКАД – 431 тыс. рублей за кв. м;
• За пределами МКАД – 228 тыс. рублей за кв. м.

Для сравнения, в предыдущем году средние цены составляли 415 тыс. рублей за кв. м в районе Садовое кольцо–ТТК, 626 тыс. рублей в «Москва-Сити», 380 тыс. рублей в зоне ТТК–МКАД и 209 тыс. рублей за пределами МКАД.

Обзор поведения частных инвесторов и популярность покупки офисов на стадии строительства

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар отметил высокий интерес частных инвесторов к приобретению офисных блоков, которые затем выводятся в аренду по ставкам выше рыночных. При этом покупка офисов на этапе строительства становится всё более востребованной стратегией из-за дефицита больших готовых объектов.

Такой подход позволяет закрепить цену и получить возможность адаптировать пространство под нужды бизнеса, создавая комфортные условия работы. Появление предложения от частных инвесторов способствует более сбалансированному рынку и расширяет выбор для различных компаний.

Ключевые сделки в офисном секторе Москвы в первом полугодии 2025 года

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тысячи кв. м в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тысячи кв. м в бизнес-центре «Центральный Телеграф»;
• Компания Helix арендовала 10 тысяч кв. м в бизнес-центре Neopolis;
• Холдинг «Синара» занял 9,4 тысячи кв. м в деловом центре «Милютинский 12».

Основные сегменты спроса на офисном рынке

В первой половине 2025 года лидерами по доле спроса выступили компании из следующих отраслей:

• добыча и распределение – 19%;
• профессиональные услуги – 17%;
• ИТ и телекоммуникации – 14%;
• производство – 7%.

Влияние технологий и искусственного интеллекта

Ранее отмечалось, что активное внедрение новых технологий и искусственного интеллекта не только меняет процессы у девелоперов и управляющих компаний, но и оказывает значительное влияние на всю сферу офисной недвижимости.