Сдвиги на рынке вторичного жилья
На современном рынке недвижимости сделки с новостройками формально учитываются в сегменте вторичного жилья. По информации пресс-службы компании «Жилфонд», этот факт влияет на статистические данные, искажая реальный ландшафт спроса и предложения на рынке.
Динамика сделок и влияние денежно-кредитной политики
Эксперты отмечают, что смягчение денежно-кредитной политики способствовало определённому оживлению вторичного рынка жилья. Согласно Росреестру, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок на рынке вторичной недвижимости — это на 17,1% больше, чем в июне. Однако директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский предупреждает, что из-за изменений в структуре сделок статистика не отражает реальную ситуацию.
Искажённая картина ипотечных ставок
Особое внимание эксперты обращают на средневзвешенную ставку по ипотечным кредитам на вторичном рынке. По данным компании ДОМ.РФ, с начала 2025 года этот показатель остаётся ниже 14% годовых: в январе — 13,97%, а в июне уже 9,56%. В то же время, более реалистичные рыночные ставки в первом полугодии держались на уровне 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ в июне до 20%.
Александр Чернокульский отмечает, что такая статистика объясняется тем, что льготные ипотечные программы, которые влияют на средневзвешенную ставку, вряд ли действуют широко на классическом вторичном рынке. Реальная причина в том, что льготные условия применяются к квартирам от застройщиков, которые теперь формально относятся к вторичному рынку после сдачи в эксплуатацию и продажи по договорам купли-продажи, а не по ДДУ.
Особенности структуры сделок на вторичном рынке
Компания «Жилфонд» провела опрос среди банков-партнёров и выяснила, что до 70% ипотечных сделок с объектами вторичного жилья на самом деле связаны с квартирами в новостройках. По словам эксперта, это объясняет резкое снижение среднего ипотечного процента и искажение общей статистики рынка.
Рост объёма нераспроданных новостроек
Увеличение количества сделок с квартирами от застройщиков связано с накоплением готовых объектов на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года количество нереализованных квартир выросло до 319 тысяч, тогда как в IV квартале 2024 года их было 209 тысяч — рост в 1,5 раза за полгода.
Цена и выбор покупателей
Сегодня цена за квадратный метр на рынке новостроек и вторичного жилья в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялась. Часто то, что покупатели называют вторичным жильём, на самом деле являются уже введёнными в эксплуатацию новостройками. Если перед покупателем стоит выбор между покупкой новостройки с ожиданием сдачи до года и готовой квартирой, где можно сразу приступать к ремонту, при отсутствии значительной разницы в цене преимущество обычно отдают готовой недвижимости, отметил Александр Чернокульский.
Перспективы ипотечного рынка
Ранее сообщалось, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты ожидают продолжения роста спроса и повышения цен на жильё в ближайшее время.
