Объем сделок на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2025 года

По данным компании Nikoliers, общий объем сделок с классическими офисными площадями в Москве за I полугодие 2025 года составил 779 тысяч квадратных метров. Из них 35% (269 тыс. кв. м) пришлись на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. м) — на аренду.

Тенденции в структуре сделок купли-продажи

Аналитики отмечают стабильный рост доли сделок покупки офисных площадей за последние три года. В 2021 году покупка составляла лишь 6,9% общего объема, в 2022 году — 12,2%, а в 2023 году доля выросла до 20,4%. В 2024 году отмечен резкий скачок до 51,9%, чему способствовали несколько крупных приобретений:

• РЖД приобрели 262 тыс. кв. м в Moscow Towers;
• корпорация «Ростех» стала собственником «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. м;
• Центральный банк РФ купил офисные площади в бизнес-центре SLAVA — 144 тыс. кв. м.

На 2025 год прогнозируется снижение доли продаж до 35-40% при общем годовом объеме сделок около 1,45 млн кв. м. Однако эксперты Nikoliers ожидают смещение спроса в сторону приобретения офисных площадей.

Предложение и ситуация на офисном рынке Москвы

Общий объем офисных площадей в Москве составляет 20,6 млн кв. м. К 2027 году прогнозируется ввод в эксплуатацию примерно 2,4 млн кв. м новых площадей, из которых ожидается вакантность около 15% на продажу, 7% в аренду и 5% — доступных и для покупки, и аренды.

При этом за прошедший год объем предложений офисов на продажу увеличился почти вдвое — до 866 тыс. кв. м. На рынок было выведено примерно 200 тыс. кв. м цельных зданий и 164 тыс. кв. м отдельных блоков.

Роль новых проектов и частных инвесторов

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, до конца 2026 года ожидается выход в продажу крупных проектов с постепенным «нарезанием» площадей блоками. Частичные продажи этих блоков частным инвесторам приведут к выводу их в аренду, что поможет сбалансировать рынок. При этом ключевым трендом остается предпочтение компаний к покупке офисов — особенно на фоне ограниченного выбора качественных помещений и повышения арендных ставок.

В настоящее время дефицит свободных качественных площадей усложняет заключение сделок: спрос сохраняется, но поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Усиление арендных ставок поддерживается минимальным уровнем вакансии и увеличением предложений от частных инвесторов.

Показатели чистого поглощения и влияние рынка

Чистое поглощение офисных площадей сильно упало — на 91% по сравнению с первым полугодием 2024 года: с 560 тыс. кв. м до 53 тыс. кв. м в 2025 году. Это связано с отложенными сроками ввода новых BTS-объектов, дефицитом крупных помещений, ростом арендных ставок и снижением предложения офисов с готовой отделкой. Всё это увеличивает сроки и стоимость переезда компаний, а также усложняет подбор оптимального варианта между качеством и затратами на ремонт.

Динамика цен на офисные площади

Во втором квартале 2025 года на первичном рынке офисов класса А и Prime был отмечен средний рост цен на 10%. Исключением стала зона от ТТК до МКАД, где стоимость снизилась на 7% до 449 тыс. рублей за квадратный метр из-за появления объектов на стадии запуска продаж.

Средневзвешенные цены блоков по итогам июня 2025 года составили:

• Внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. м;
• ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тыс. рублей за кв. м;
• Зона ТТК–МКАД — 431 тыс. рублей за кв. м;
• За пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. м.

Для сравнения, годом ранее цены были ниже: 415 тыс. рублей за срез Садовое кольцо-ТТК, 626 тыс. — в «Москва-Сити», 380 тыс. — ТТК–МКАД и 209 тыс. — за пределами МКАД.

Инвестиционный интерес и стратегия покупателей

Директор по продажам Nikoliers Андрей Кухар отметил, что частные инвесторы проявляют устойчивый интерес к покупке офисных блоков, которые затем сдают в аренду по ставкам выше рыночных. Покупка офисных помещений на этапе строительства становится популярной стратегией, учитывая дефицит крупных готовых объектов.

Приобретение на ранней стадии позволяет не только зафиксировать цену, но и получить возможность проектирования и адаптации пространства под нужды бизнеса, создавая комфортную рабочую среду. Выход предложений от частных инвесторов способствует сбалансированности рынка и расширению выбора.

Ключевые сделки и структура спроса первого полугодия 2025 года

Новостями на рынке стали крупные приобретения:

• Структуры «Лукойла» купили 50,2 тыс. кв. м в бизнес-центре AFI2B;
• «Т-Банк» приобрел 28,8 тыс. кв. м в БЦ «Центральный Телеграф».

Среди крупнейших арендаторов — компания Helix, арендовавшая 10 тыс. кв. м в БЦ Neopolis, и холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. кв. м в деловом центре «Милютинский 12».

Лидирующие сегменты спроса на офисы в Москве по итогам полугодия представлены компаниями из следующих отраслей:

• Добыча и распределение — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производство — 7%.

Влияние технологий на офисный рынок

Ранее сообщалось, что активное внедрение технологий и искусственного интеллекта трансформирует работу девелоперов и управляющих компаний, что оказывает влияние на весь рынок офисной недвижимости. Новые технологии меняют подходы к управлению и развитию офисных пространств, создавая условия для более гибких и эффективных решений.