Общая тенденция на рынке новостроек с отделкой в России

С 2022 по 2025 год в большинстве российских регионов наблюдается значительное сокращение предложения квартир с отделкой на первичном рынке жилья. Это связано с падением спроса и уклоном застройщиков в сторону продажи квартир «в бетоне» или в смешанном формате, где в одном проекте представлены различные варианты отделки. По данным аналитиков премии Urban, только в трёх регионах страны сохраняется доминирование новостроек с готовой отделкой.

Ситуация в Москве и Московской области

В Москве девелоперы заметно сократили объёмы готового жилья. Доля квартир с чистовой отделкой упала с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Также уменьшилась доля квартир с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. При этом увеличилась доля квартир с черновой отделкой — с 34,5% до 45,9%, то есть на 11,4 процентных пункта.

В Московской области изменения оказались ещё более радикальными. Доля новостроек с готовой отделкой сократилась с 47,4% до 13,3%. Четверть рынка заняли квартиры с черновой отделкой (32,3%), что на 5,7 процентных пункта выше по сравнению с августом 2022 года.

Показатели в других крупных городах

В региональных центрах ситуация аналогична: доля квартир без отделки растёт. Например, в Казани количество таких лотов увеличилось на 12,2 п.п., в Краснодаре — на 2,5 п.п., в Екатеринбурге — на 1,1 п.п. При этом в этих городах формат white box («под чистовую отделку») составляет большую часть рынка:

• Казань — 63,2%
• Екатеринбург — 41,5%
• Новосибирск — 62,6%

В некоторых городах, таких как Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%) и Иркутск (82,8%), доля квартир без отделки превышает 80%. Такая ситуация связана с преобладанием массового сегмента, где покупатели особенно чувствительны к росту цен, вызванному отделкой, и застройщики отказались от включения её в стоимость.

Тренды смешанных форматов и региональные особенности

Во многих городах набирает популярность формат смешанного предложения, когда в одном жилом корпусе представлены квартиры с разными видами отделки. Это позволяет расширить аудиторию покупателей и охватить различные ценовые категории.

По итогам 2025 года смешанный формат стал лидирующим в Краснодаре и Тюмени (по 69,5% предложения). Его доля также выросла в таких городах, как Новороссийск (+48,9 п.п.), Ростов-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапа (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградская область (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

В контраст последним трендам выступает Санкт-Петербург. Здесь доля квартир с готовой отделкой выросла с 43,6% в 2022 году до 47,5% в 2025 году. На сегодняшний день свыше 300 из 715 корпусов в новостройках оснащены отделкой «под ключ». Также увеличился процент квартир в формате white box — до 18,9% (+8,3 п.п.), тогда как доля квартир без отделки снизилась на 10,6 п.п. и составляет 15,6%.

Эксперты связывают такую ситуацию с более доступными условиями семейной ипотеки в Петербурге по сравнению с Москвой, а также с олигополией рынка, где три крупных девелопера контролируют значительную часть предложения с отделкой, позволяя сохранять цены при масштабном производстве.

Развитие рынка на Черноморском побережье и в Приморье

Особый статус занимает Черноморское побережье, где к 2025 году достигнуто преимущество квартир с чистовой отделкой. Если в 2022 году в Сочи на один лот с отделкой приходилось семь без отделки, то к 2025 году соотношение изменилось в пользу готовых квартир почти 9 к 10.

Этот сдвиг связан с ростом популярности сервисных апартаментов как среди застройщиков, так и покупателей. В Анапе и Новороссийске также наблюдается усиленное вытеснение «черновых» вариантов и white box в пользу чистовой отделки.

В Приморском крае доля квартир без отделки сократилась с 75,6% до 52,8%, здесь рынок наполнился новыми форматами за счёт активного прихода федеральных девелоперов. Параллельно выросла доля квартир с отделкой по желанию клиента (+7,1 п.п.), формата white box (+3,8 п.п.) и чистовой отделки (+1,8 п.п.).

Выводы и комментарии экспертов

Генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова отмечает, что девелоперы стремятся оптимизировать издержки, расширить целевую аудиторию и сформировать сбалансированный ассортимент жилья. При этом решения относительно отделки зависят от специфики региона:

• В городах с высоким туристическим потоком и большим количеством апартаментов (Санкт-Петербург, Сочи) сохраняется высокий спрос на квартиры с чистовой отделкой.
• В мегаполисах с высокой конкуренцией и избыточным объёмом нового жилья (Москва, Екатеринбург, Краснодар) наблюдается тенденция уменьшения предложений с отделкой.
• В регионах с медленными темпами выхода новой продукции девелоперы предпочитают смешанные форматы с несколькими типами отделки, чтобы максимально охватить разные запросы покупателей.

Таким образом, рынок первичного жилья в России демонстрирует разнонаправленные изменения, зависящие от экономических условий и региональных особенностей.