Снижение предложения квартир с отделкой в большинстве регионов

С 2022 по 2025 год в России наблюдается тенденция снижения доли квартир с готовой отделкой на первичном рынке жилья. Это связано с падением спроса и пересмотром стратегии застройщиков — на смену застройкам с отделкой приходят лоты в состоянии «в бетоне» или смешанные предложения, где в рамках одного проекта представлены разные варианты отделки.

По информации аналитиков премии Urban, лишь в трёх регионах страны предложение с отделкой сохраняет лидирующую позицию в общем объёме новостроек.

Рынок Москвы: уменьшение доли жилья с отделкой

В Москве застройщики существенно сократили объёмы жилья с готовой отделкой. Доля квартир, сдаваемых с полной отделкой «под ключ», упала более чем в два раза — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Аналогично снизились позиции лотов с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. Наоборот, квартиры с черновой отделкой увеличили своё присутствие на рынке до 45,9% (+11,4 п.п. за три года).

Причины изменений

Генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова объяснила, что широкое распространение жилья с отделкой связывалось с доступной ипотекой. После отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки готовая отделка перестала быть драйвером продаж и часто стала увеличивать конечную стоимость, что отпугивает покупателей, особенно в массовом сегменте. В комфорт-классе и нижнем бизнес-классе наблюдается значительный рост доли квартир без отделки — с 27,3% до 42,4%.

Подмосковье и другие регионы: радикальные изменения

В Московской области предложение с готовой отделкой сократилось с 47,4% до 13,3% рынка новостроек. При этом количество корпусов, сдаваемых с черновой отделкой, выросло до 32,3%, что на 5,7 п.п. выше уровня августа 2022 года.

Схожие тенденции прослеживаются в региональных центрах: в Казани доля квартир без отделки увеличилась на 12,2 п.п., в Краснодаре — на 2,5 п.п., в Екатеринбурге — на 1,1 п.п. Основной формат в этих городах — white box (предчистовая отделка) с долей от 41,5% (Екатеринбург) до 63,2% (Казань).

Рынки городов с доминированием квартир «в бетоне»

В ряде городов предложение без отделки превышает 80%:

• Рязань – 94,3%
• Самара – 92,8%
• Барнаул – 87,2%
• Ульяновск – 87,1%
• Иркутск – 82,8%

Немного уступают им Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такое распределение связано с преобладанием массового сегмента на этих рынках, где потенциальные покупатели крайне чувствительны к удорожанию жилья за счёт отделочных работ.

Смешанный формат отделки в одном корпусе

Чтобы компенсировать падение доли квартир с отделкой, в некоторых регионах активно применяется формат, когда в рамках одного жилого комплекса представлены несколько вариантов отделки — от черновой до полной. Это расширяет целевую аудиторию проекта, позволяя предложить жильё под разные бюджеты.

Так, в Краснодаре и Тюмени данный подход является приоритетным — около 69,5% проектов предложены в смешанном формате. Быстрый рост его доли отмечается также в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), а также в Подмосковье и Ленинградской области (+14-13 п.п.).

Особенности Петербурга и Черноморского побережья

Санкт-Петербург выделяется контрастной динамикой: в 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а к 2025 году их доля выросла до 47,5%. Более 300 корпусов в городе сдаются с отделкой. При этом заметен рост формата white box — до 18,9% (+8,3 п.п.) и снижение доли квартир без отделки до 15,6%.

Такое положение объясняется более доступной семейной ипотекой на льготных условиях, которая в Петербурге охватывает около 60% предложения с ценой до 15 млн рублей, тогда как в Москве — менее 25%. Кроме того, локальная олигополия рынка позволяет крупным застройщикам удерживать отделку в своих проектах без значительного роста стоимости.

На Черноморском побережье в 2025 году доминируют новостройки с чистовой отделкой, что является новой тенденцией. Например, в Сочи соотношение квартир с отделкой к «голому» жилью изменилось с 1:7 в 2022 году до примерно 9:10 в пользу отделанных квартир. Рост популярности сервисных апартаментов способствует сохранению высокого спроса на объекты «под ключ» также в Анапе и Новороссийске.

Ситуация в Приморье

В Приморском крае доля жилья без отделки уменьшилась с 75,6% до 52,8%, а предложение других форматов соответственно выросло. Аналитики связывают это с активным приходом федеральных девелоперов, внедряющих новые продуктовые решения. В частности, доля квартиры с предчистовой отделкой увеличилась на 3,8 п.п., с чистовой — на 1,8 п.п., с отделкой по пожеланиям клиентов — на 7,1 п.п.

Общие выводы и перспективы

По мнению Ольги Хасановой, девелоперы РФ стремятся оптимизировать затраты, расширить потенциальную аудиторию и создать разнообразную линейку продуктов. При этом стратегия решения задачи с отделкой значительно варьируется по регионам:

• В городах с высоким туристическим потоком и значительной долей инвестиционных квартир (Петербург, Сочи) формат чистовой отделки сохраняет высокие позиции.
• В мегаполисах с высокой конкуренцией и перенасыщением рынка (Москва, Екатеринбург, Краснодар) наблюдается стремление уменьшить долю отделанных квартир.
• В регионах с умеренными темпами развития рынка девелоперы выбирают смешанный формат с множеством вариантов отделки.

Таким образом, рынок новостроек России изменяется с учётом экономических условий, запросов покупателей и региональных особенностей.