Сокращение доли новостроек с отделкой в большинстве регионов России

В период с 2022 по 2025 год на первичном рынке жилья во многих российских регионах существенно уменьшилось количество квартир с отделкой. Их место занимает недвижимость «в бетоне» или проекты с разными вариантами отделки — от черновой до чистовой. Аналитики премии Urban отметили, что лишь в трёх регионах страны предложение квартир с отделкой сохраняет лидирующие позиции.

Тренды на рынке Москвы и Подмосковья

Московский рынок

В Москве застройщики перешли в режим экономии. Доля квартир с полной отделкой при сдаче снизилась более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025-м. Также уменьшилось количество лотов с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. В то же время популярность квартир с черновой отделкой выросла — их доля достигла 45,9%, превысив показатель 2022 года на 11,4 процентных пункта.

Рынок Московской области

В Подмосковье изменения были ещё более резкими. Доля квартир с готовой отделкой снизилась с 47,4% в 2022 году до 13,3% в 2025 году. При этом предложение с черновой отделкой, наоборот, увеличилось до 32,3% объектов (+5,7 п.п.). Из 800 корпусов рынка порядка 300 сдаются или будут сдаваться с так называемой «черновой» отделкой.

Динамика в других крупных городах

Схожие тенденции медленно проявляются и в других региональных центрах:

• В Казани доля квартир без отделки выросла на 12,2 п.п.
• В Краснодаре – на 2,5 п.п.
• В Екатеринбурге – на 1,1 п.п.

Основной формат здесь — «white box» (предчистовая отделка): в Казани он занимает 63,2% рынка, в Екатеринбурге — 41,5%, в Новосибирске — 62,6%.

Доминирование квартир без отделки в некоторых городах

В ряде городов доля квартир без какой-либо отделки достигает и даже превышает 80% предложения. Это характерно для:

• Рязани (94,3%)
• Самары (92,8%)
• Барнаула (87,2%)
• Ульяновска (87,1%)
• Иркутска (82,8%)

Немного меньшие показатели наблюдаются в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такая ситуация связана с преобладанием массового сегмента, где покупатели особенно чувствительны к росту цены из-за отделки, поэтому застройщики отказываются от дополнительных затрат на отделку.

Появление смешанных форматов отделки

На фоне снижения предложения квартир с отделкой в ряде городов развивается тренд, при котором в одном жилом корпусе предлагаются лоты с различными вариантами отделки. Это позволяет охватить более широкий круг покупателей и закрыть разные потребительские ниши.

Так, в Краснодаре и Тюмени смешанные форматы встречаются в 69,5% новостроек. Быстрый рост их доли отмечается также в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

В отличие от большинства регионов, Санкт-Петербург демонстрирует противоположную тенденцию.

• В 2022 году доля квартир с отделкой составляла 43,6%,
• в 2025-м — возросла до 47,5%.

Свыше 300 из 715 корпусов в новостройках Петербурга сдаются с отделкой. Одновременно растёт и популярность формата предчистовой отделки (white box) — 18,9% (+8,3 п.п. за три года), тогда как количество объектов без отделки уменьшилось на 10,6 п.п. и составляет 15,6%.

Ключевыми причинами служат более доступные условия семейной ипотеки для петербуржцев по сравнению с Москвой, а также олигополия на рынке, когда треть квартир с отделкой принадлежат одной компании, а ещё треть — четырём крупным девелоперам. В результате компании могут удерживать отделку в рамках приемлемой цены.

Рост популярности отделки на Черноморском побережье и в Приморье

В 2025 году в курортных зонах Черноморского побережья наблюдается преобладание квартир с чистовой отделкой:

• В Сочи ситуация резко изменилась с 2022 года — тогда на одну квартиру с отделкой приходилось семь без неё, а сейчас соотношение почти 9 к 10 в пользу жилья с отделкой.
• В Анапе и Новороссийске квартиры с полной отделкой вытесняют формат «в бетоне» и white box.

В Приморском крае доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%, при этом выросли показатели по другим типам отделки, включая white box (+3,8 п.п.), чистовую (+1,8 п.п.) и отделку по желанию клиента (+7,1 п.п.). Это связано с прихodom федеральных девелоперов, внедряющих новые продуктовые форматы.

Мнение экспертов о региональных особенностях

Ольга Хасанова, CEO премии Urban, отмечает, что российский рынок недвижимости пытается сбалансировать продуктовую линейку, оптимизировать издержки и расширить аудиторию покупателей. Однако подходы к отделке во многом зависят от особенностей региональных рынков:

• В курортных регионах и городах с высоким туристическим потоком, таких как Санкт-Петербург и Сочи, чистовая отделка сохраняет свою востребованность.
• В городах с высокой конкуренцией и риском затоваривания (Москва, Екатеринбург, Краснодар) наблюдается сокращение предложения квартир с отделкой.
• В регионах с более медленными темпами выхода нового жилья распространён смешанный формат с несколькими вариантами отделки.

Таким образом, девелоперы реагируют на разные рыночные условия и покупательские предпочтения, корректируя свои предложения.