Сделки с новостройками формально переходят в сегмент вторичного жилья
Компания «Жилфонд» сообщила «Стройгазете», что сделки с новостройками, фактически уже сданными в эксплуатацию, формально учитываются как сделки с вторичным жильём. Такое влияние на статистику приводит к искажению реального положения спроса и предложения на рынке.
Оживление на вторичном рынке связано со смягчением денежно-кредитной политики
По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок на рынке вторичного жилья, что на 17,1% больше, чем в июне. Такое повышение активности эксперты связывают с общим смягчением денежно-кредитной политики.
Тем не менее, директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский подчёркивает, что изменения в структуре сделок не позволяют статистике объективно отражать реальную ситуацию.
Средневзвешенная ставка по ипотеке и реальная картина рынка
ДОМ.РФ фиксирует снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на вторичном рынке: с 13,97% в январе до 9,56% в июне 2025 года. Однако такие данные отличаются от рыночных ставок, которые до первого снижения ключевой ставки Банком России в июне держались на уровне 24–27% годовых.
Александр Чернокульский объясняет это несоответствие тем, что льготные ипотечные программы, на которых базируется статистика ДОМ.РФ, распространяются в основном на квартиры от застройщиков, но поскольку многие из них уже проданы на вторичном рынке по договорам купли-продажи, это и влияет на общий показатель средней ставки.
До 70% ипотечных сделок на вторичном рынке — с квартирами от застройщиков
В результате опроса банков-партнеров «Жилфонда» выяснилось, что до 70% сделок с ипотекой на вторичном рынке связаны с квартирами в новостройках, но проданными как вторичное жильё. Это обусловлено тем, что по факту большая часть подобных квартир — это уже построенные объекты застройщиков, продаваемые не по ДДУ, а по договорам купли-продажи.
Рост объёма готовых квартир на первичном рынке
Увеличение количества сделок с квартирами от застройщиков тесно связано с накоплением готовых объектов на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), к 1 июля 2025 года количество нераспроданных квартир на этапе строительства достигло 319 тысяч — это в 1,5 раза больше, чем в IV квартале 2024 года, когда был зафиксирован объём в 209 тысяч объектов.
Сравнение цен на новостройки и вторичное жильё
- Цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга практически выровнялась.
- Вторичное жильё часто воспринимается как те же новостройки, но уже после сдачи в эксплуатацию.
- Покупатели могут выбрать между приобретением новостройки с ожиданием сдачи и готового жилья для немедленного ремонта.
- При незначительной разнице в стоимости большинство предпочитает готовое жильё.
Александр Чернокульский отмечает, что это также влияет на структуру сделок и предпочтения покупателей.
Рост ипотечных заявок и прогнозы рынка жилья
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты ожидают продолжение тенденции роста спроса и цен на жильё.
