Механизм правовой экспертизы сделок с недвижимостью

В ответ на учащающиеся случаи мошенничества с жильем, зафиксированные СМИ, Росреестр предоставил подробные разъяснения о порядке проведения правовой экспертизы сделок с недвижимостью и мерах по защите имущественных прав граждан. Информация была представлена пресс-службой ведомства и опубликована в «Стройгазете».

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Важно отметить, что регистрация носит заявительный характер, то есть происходит на основании заявления заявителя.

Процесс подачи заявления и ответственность заявителя

Заявитель может подать документы на регистрацию либо лично через МФЦ, либо в электронном виде. При этом он подтверждает в заявлении следующее:

• предоставленные сведения являются достоверными;
• документы и сведения, прилагаемые к заявлению, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
• заявитель осведомлён о возможности привлечения к ответственности, включая уголовную, в случае предоставления поддельных документов или недостоверных сведений.

Проверка достоверности и полномочий

После подачи заявления государственный регистратор проводит проверку достоверности документов. Особое внимание уделяется подтверждению полномочий лиц или органов, подготовивших документы, а также подлинности самих бумаг.

Основные этапы правовой экспертизы

В рамках правовой экспертизы проверяется законность сделки и основания для возможной приостановки ее регистрации. В частности, контролируется:

• наличие существенных условий сделки;
• наличие ограничений права или обременений на объект недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• подлинное право собственности продавца на объект сделки и установление полномочий представителей, действующих от его имени.

Ограничения полномочий государственного регистратора

Росреестр акцентирует внимание, что государственный регистратор не присутствует при заключении договора купли-продажи или подаче договора на регистрацию. Его функции ограничены проверкой документов, но:

• он не уполномочен проверять психическое здоровье сторон сделки. Вопрос дееспособности решается только судом, который может признать лицо недееспособным при психических расстройствах или установить надзор при ограничении дееспособности;
• регистратор не проводит криминалистическую экспертизу, не подтверждает подлинность подписей сторон и документов напрямую;
• при выявлении поддельных документов регистратор вправе приостановить регистрацию прав;

Механизм выявления подложных документов

Для подтверждения подлинности подаваемых документов государственный регистратор может обращаться в соответствующие органы и организации, выдавшие данные документы, и запрашивать дополнительную информацию.

В случае если будет установлено, что предъявленные документы являются подложными, соответствующие сведения направляются правоохранительным органам для дальнейшего расследования.

Заключение

Ранее «Стройгазета» отмечала, что несмотря на увеличение количества мошеннических схем, вторичный рынок недвижимости не претерпел негативных последствий. Внимательность при проверке документов и соблюдение установленных процедур Росреестра остаются ключевыми факторами в защите прав покупателей и продавцов.