Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий

Генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев в рамках панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывающей Пермский Форум Развития «Города будущего», заявил о потребности доработать механизм комплексного развития территорий (КРТ). Основной целью таких изменений является обеспечение большей гибкости и сбалансированности обязательств девелоперов в процессе исполнения договоров КРТ.

Неравномерное распределение ответственности участников КРТ

По словам Киселева, в настоящий момент в рамках механизма КРТ ответственность возложена преимущественно на застройщика, в то время как число участников проекта значительно шире. «Только застройщик «зарегламентирован» нормативно и несет на себе всю ответственность», — отметил он. Это, по его мнению, недостаточно, и необходимо четко прописать обязанности всех сторон договора с учётом текущей экономической ситуации.

Процедурные вопросы, требующие доработки

Станислав Киселев выделил ряд процедурных аспектов подготовки КРТ, которые нуждаются в пересмотре и корректировке:

• Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, задействованных в реализации проектов КРТ;
• Пересмотр размера выплат компенсаций за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
• Расширение оснований для обмена земельных участков, что позволит вовлекать в развитие территорий дополнительные площади;
• Корректировка условий изменения договора КРТ в случаях значимых изменений обстоятельств, которые не зависят от застройщика.

Право застройщиков инициировать изменения договора КРТ

Генеральный директор отметил, что одним из первоочередных вопросов является внесение поправок в Градостроительный кодекс, дающих застройщикам возможность инициировать или вносить правки в договор КРТ при существенных изменениях экономической обстановки. Он предложил разработать соответствующий алгоритм, основываясь на практиках государственных закупок и механизмов государственно-частного партнерства.

Учет непредвиденных обстоятельств и качество исходной информации

Еще одной важной темой стала необходимость внесения корректировок в Градостроительный кодекс, которые позволят учитывать непредвиденные факторы, независящие от застройщика. К таким обстоятельствам относятся, например:

• Обнаружение на территории объекта культурного наследия;
• Отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.

В этой связи Киселев подчеркнул важность предоставления региональными властями полной и достоверной информации о земельных участках, предназначенных для КРТ. Это включает в себя наличие сетей, проведение археологических изысканий и результатов их анализа, которые должны быть доступны до начала работ.

Вопросы выкупной цены и финансирования проектов КРТ

Пересмотр подхода к расчету выкупной цены аварийного жилья

По мнению Станислава Киселева, требуется пересмотреть методику формирования выкупной цены для расселения аварийного жилья на территориях КРТ. В настоящий момент цена складывается из рыночной стоимости и компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, составляющей 10–15% от стоимости помещения. Он считает, что эта дополнительная финансовая нагрузка может быть снижена, что поможет уменьшить затраты застройщиков.

Сокращение бюджетных расходов при выкупе земель

Также предложено оптимизировать механизм траты бюджетных средств на выкуп земельных участков у частных собственников с целью размещения административных зданий. Эффективным решением может стать внедрение процедуры обмена на равноценные участки в государственной или муниципальной собственности.

Особенности договора и их влияние на привлекательность КРТ

Генеральный директор отметил недостаток договорных условий, а именно неограниченный срок обжалования договоров КРТ, который снижает привлекательность таких проектов как для застройщиков, так и для банков — потенциальных кредиторов.

Заключение

Подводя итог, Станислав Киселев подчеркнул, что предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономику проектов комплексного развития территорий, ускорить их реализацию и повысить привлекательность КРТ как ключевого инструмента современного российского девелопмента.