Необходимость доработки механизма комплексного развития территорий

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в усовершенствовании с целью увеличить гибкость и обеспечить баланс обязательств девелоперов на протяжении исполнения договоров. Об этом на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывавшей Пермский Форум Развития «Города будущего», заявил генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев.

Ответственность и участие сторон в рамках КРТ

По словам Станислава Киселева, на текущий момент единственным формально «зарегламентированным» участником КРТ является застройщик, который полностью несет ответственность за выполнение договора. Однако количество участников гораздо шире. В связи с этим важной задачей является чёткое распределение обязанностей всех сторон договора с учётом текущей экономической ситуации.

Основные процедурные вопросы для доработки

• Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, на которых реализуется проект КРТ.
• Пересмотр размера выплат возмещения за помещения в аварийных расселяемых домах.
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью последующего вовлечения их в КРТ.
• Уточнение условий изменения договора КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс

Киселев отметил, что первоочередной задачей является введение в Градостроительный кодекс нормы, которая позволит застройщикам инициировать или вносить изменения в договор КРТ при существенных изменениях экономической ситуации. Для этого можно разработать алгоритм, аналогичный тому, что используется в соглашениях по госзакупкам и государственно-частному партнерству.

Также необходимо предусмотреть правовые механизмы для учёта непредвиденных обстоятельств, которые не зависят от застройщика. Это относится, например, к выявлению на территории объекта культурного наследия или невозможности подключения к инженерным сетям. В этой связи особое внимание уделяется полноте предоставляемой региональными властями информации о земельном участке, включая данные о сетях и результаты археологических изысканий, до начала строительных работ.

Пересмотр подхода к выкупной цене аварийного жилья

Генеральный директор подчеркнул необходимость изменения методики расчёта выкупной цены аварийных жилых помещений для расселения на участках КРТ. В текущей практике цена определяется как сумма рыночной стоимости и компенсации за непроведённый капитальный ремонт, составляющей 10–15% от стоимости помещения. По мнению Киселева, эта дополнительная нагрузка является избыточной и её можно снять с застройщиков, что позволит снизить их затраты.

Оптимизация бюджетных расходов и обмен земельных участков

Для сокращения бюджетных затрат на выкуп земельных участков частных собственников под административные здания предложен механизм обмена на равноценные участки в государственной или муниципальной собственности. Это значительно повысит эффективность использования средств и ускорит реализацию проектов.

Особенности договора КРТ, влияющие на привлекательность проектов

Еще одним важным вопросом является неограниченный срок обжалования договора КРТ, что снижает привлекательность таких проектов как для застройщиков, так и для банков, предоставляющих финансирование. Устранение подобных недостатков позволит повысить доверие к механизмам КРТ и улучшить условия финансирования.

Заключение

По мнению Станислава Киселева, предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономическую составляющую проектов КРТ и ускорить их реализацию. Это способствует повышению привлекательности комплексного развития территорий как ключевого инструмента современного российского девелопмента.