Необходимость доработки механизма комплексного развития территорий

Генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев подчеркнул на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывшей Пермский Форум Развития «Города будущего», что механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует существенного совершенствования. Это необходимо для обеспечения большей гибкости и равновесия обязательств девелоперов в процессе исполнения договоров КРТ.

Ответственность участников и распределение обязательств

По словам Киселева, в настоящий момент в рамках КРТ ответственность возложена исключительно на застройщика, несмотря на то что в процессе участвуют и другие стороны. «Важным шагом является формальное закрепление обязательств всех участников договора, учитывая текущую экономическую ситуацию», — отметил он.

Проблемные процедурные аспекты в подготовке КРТ

• Передача права аренды земельных участков, задействованных в проектах КРТ, в залог банковским организациям;
• Пересмотр размера выплат для компенсации за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
• Расширение оснований для обмена земельными участками с целью увеличения территории, вовлекаемой в проекты КРТ;
• Условия изменения договора КРТ при существенных и независимых от застройщика изменениях обстоятельств.

Возможные поправки в Градостроительный кодекс

Киселев выделил список ключевых изменений, которые необходимо внести для улучшения нормативной базы КРТ:

Право застройщиков на внесение изменений в договор КРТ

По мнению гендиректора, важно предоставить застройщикам возможность самостоятельно инициировать или вносить коррективы в договоры КРТ в случае серьёзных экономических изменений. Он предложил разработать подобный механизм на базе примеров из сфер госзакупок и государственно-частного партнерства.

Учет непредвиденных обстоятельств

Также необходимо адаптировать законодательство под непредвиденные факторы, не зависящие от застройщика, например:

• Обнаружение объектов культурного наследия на территории проекта;
• Отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.

В этой связи Киселев акцентировал внимание на важности предоставления региональными властями полного комплекта документации по участку КРТ до начала работ, включая сведения о сетях и результаты археологических изысканий.

Пересмотр методики расчёта выкупной цены аварийного жилья

Существует необходимость пересмотра подхода к определению стоимости жилья, подлежащего расселению на участках КРТ. Сейчас выкупная цена состоит из рыночной стоимости и дополнительной компенсации около 10–15% за непроведённый капитальный ремонт. «Эту финансовую нагрузку можно снизить, уменьшив затраты для застройщиков», — комментирует Киселев.

Оптимизация расходования бюджетных средств

В части приобретения земельных участков под административные здания возможна экономия средств через внедрение механизма обмена земельными участками на равноценные, находящиеся в государственном или муниципальном владении.

Особенности договора КРТ, влияющие на привлекательность проектов

Станислав Киселев отметил, что в настоящий момент одним из факторов, снижающих интерес застройщиков и банков к проектам КРТ, является неограниченный срок обжалования договора. Этот аспект делает проекты менее привлекательными для финансирования и реализации.

Выводы и перспективы развития

Генеральный директор ГК «КОРТРОС» резюмировал, что предложенные изменения в Градостроительный кодекс способны повысить экономическую эффективность и ускорить реализации проектов КРТ. Это, в свою очередь, улучшит привлекательность механизмов комплексного развития территорий как ключевого инструмента современного российского девелопмента.