Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) сегодня требует значительных изменений для повышения гибкости и справедливости распределения обязательств между всеми участниками проекта в течение срока действия договора. Об этом заявил генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев в рамках панельной сессии «Комплексное развитие территорий», прошедшей на Пермском Форуме Развития «Города будущего».
Ответственность участников и распределение обязательств
По словам Станислава Киселева, в текущей системе КРТ ответственность возлагается исключительно на застройщика, тогда как на практике в проектах участвуют различные стороны. Генеральный директор отметил важность закрепления в договоре обязанностей всех вовлечённых сторон с учётом современной экономической ситуации.
Основные направления доработок процедур
Он выделил около десяти ключевых процедурных вопросов, требующих пересмотра и корректировки, в числе которых:
- возможность передачи в залог банкам права аренды земельных участков, задействованных в КРТ;
- пересмотр размеров компенсационных выплат за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
- расширение оснований для обмена земельными участками с целью увеличения территории под комплексное развитие;
- установление условий изменения договора КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.
Предложения по законодательным изменениям
Главной задачей является внесение поправок в Градостроительный кодекс, дающих право застройщикам инициировать изменения в договоре КРТ в случае значительных изменений экономических условий. По мнению Киселева, эффективный алгоритм взаимодействия можно построить по аналогии с существующими соглашениями в сфере государственных закупок и государственно-частного партнёрства.
Учет непредвиденных обстоятельств
Также стоит предусмотреть законодательное регулирование, учитывающее непредвиденные факторы, например:
- обнаружение объектов культурного наследия на территории проекта;
- отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.
В связи с этим руководитель «КОРТРОС» отметил важность полноты и достоверности информации о земельных участках, которую региональные власти обязаны предоставлять до начала работ. Полный пакет документов должен включать сведения о наличии инженерных сетей, выполненных археологических изысканиях и их результатах.
Пересмотр расчетов стоимости и механизмов компенсации
Особое внимание Киселев уделил подходу к определению выкупной цены аварийного жилья, которое расселяется в рамках КРТ. В настоящее время эта цена складывается из рыночной стоимости квартиры и дополнительной компенсации за непроведённый капитальный ремонт (примерно 10-15% от стоимости). По его мнению, данная надбавка создает чрезмерную финансовую нагрузку на застройщиков и её стоит пересмотреть, что позволит снизить общие расходы девелоперов.
Оптимизация использования бюджетных средств
Дальнейшее совершенствование инструмента КРТ возможно за счет сокращения бюджетных затрат на выкуп земель у частных собственников для строительства административных зданий. Для этого предлагается ввести механизм обмена таких участков на равноценные, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Влияние процедурных нюансов на инвестиционную привлекательность
С существенными сложностями сталкиваются не только застройщики, но и финансирующие банки, особенно проблема неограниченного срока обжалования договоров КРТ снижает привлекательность проектов.
Заключение
Подводя итог, Станислав Киселев подчеркнул, что предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономическую эффективность и ускорить реализацию проектов комплексного развития территорий, повысив их статус как ключевого инструмента современного российского девелопмента.
