Арендный рынок Москвы: сегмент старых пятиэтажек и реновация

По состоянию на сентябрь 2025 года около 11% предложения арендных квартир на рынке Москвы приходится на квартиры в пятиэтажных хрущевках. При этом примерно треть этого объема относится к зданиям, вошедшим во вторую очередь программы реновации и запланированным к сносу в период 2025–2028 годов.

Данная информация поступила из пресс-службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», которая также сообщила, что примерно 60% арендаторов таких домов планируют в ближайшем будущем оформить новый договор найма и переселиться в новостройки, возводимые в рамках программы реновации.

Структура арендного рынка по типам зданий

Экспертные данные показывают, что на массовом рынке аренды жилья «старой Москвы» в сентябре 2025 года 11% предложений расположены именно в пятиэтажках. Среди всего арендного предложения распределение по типам жилья выглядит следующим образом:

• 57% — дома, построенные с начала 2000-х годов;
• 26% — панельные 9–14-этажные дома эпохи Брежнева (брежневки);
• 3,5% — сталинские дома (сталинки);
• 2,5% — малосемейки и гостинки в зданиях гостиничного типа.

Особенности аренды квартир в домах, включённых в программу реновации

Анализ рынка показывает, что арендные ставки в домах, которые входят в программу реновации и уже запланированы на снос, могут быть снижены примерно на 20%. Такая скидка объясняется риском короткого срока аренды: когда известно, что дом будет снесён в течение года, традиционные годовые договоры продлить невозможно.

По словам заместителя директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, стандартной практикой является заключение договора найма сроком на год с возможностью продления на следующий период по согласованию сторон. Однако при близком сроке сноса жильцы ограничены краткосрочными наймами и вынуждены периодически переезжать, неся дополнительные финансовые и организационные затраты.

Долгосрочная аренда и переезд по программе реновации

Если дом под снос стоит в планах на 1–2 года вперед, арендаторы, заинтересованные в долгосрочном проживании, могут получать право на переезд в новую квартиру, предоставленную по программе реновации. Это условие оговаривается в договоре.

Оксана Полякова подчёркивает, что приблизительно 60% нанимателей жилья в сносимых зданиях намерены воспользоваться такой возможностью и переселиться в новостройки.

Процедуры при переезде и особенности найма

При смене жилплощади участники сделки расторгают прежний договор и оформляют новую аренду. В соглашении обязательно фиксируют размеры арендной платы, обсуждают и согласовывают любые изменения стоимости жилья.

Стоит отметить, что при переезде арендаторы могут рассчитывать на период снижения арендной платы на 2–3 месяца. Это связано с необходимостью оплачивать переезд, обустройство новой квартиры и терпеть временные неудобства: шум, пыль и суету от ремонтных работ в новостроях.

Портрет арендаторов домов, включённых в реновацию

Специалисты определили, что большинство арендаторов в старых московских пятиэтажках — это:

• иногородние и иностранные работники, приезжающие на вахтовый метод;
• люди, приезжающие на временную работу с целевыми заработками;
• студенты из других регионов;
• приезжие, рассматривающие аренду в качестве стартового варианта с целью адаптации и последующего оседания;
• местные москвичи, сдающие собственные квартиры и ищущие более доступное жильё для проживания.

Ставление владельцев к аренде в сносимых домах

По наблюдениям экспертов, собственники квартир в домах под снос проявляют высокую лояльность по отношению к арендаторам. Как правило, они не вводят строгих ограничений, не предъявляют чрезмерных требований к состоянию сдаваемой недвижимости и нередко снижают либо полностью отменяют страховой депозит.

Динамика спроса на аренду

Ранее сообщалось, что активность арендаторов в августе 2025 года увеличилась на 25% по сравнению с июлем, что характерно для крупных городов-миллионников. При этом показатели прошлого года за аналогичный период были ниже на 6,4%.