Влияние новостроек на статистику вторичного рынка
Сейчас сделки с новостройками формально переводятся в сегмент вторичного жилья. По информации пресс-службы компании «Жилфонд», это влияет на статистические данные, искажая реальное состояние рынка. Таким образом, показатели спроса и предложения оказываются недостаточно прозрачными для анализа.
Оживление на вторичном рынке после смягчения кредитной политики
Эксперты отмечают, что после смягчения денежно-кредитной политики наблюдается рост активности на вторичном рынке жилья. Так, по данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичными объектами, что на 17,1% больше по сравнению с июнем. Однако, как предупреждает Александр Чернокульский, директор «Жилфонда», из-за изменения структуры сделок статистика не всегда отражает реальную ситуацию.
Средневзвешенная ставка по ипотеке и реальный уровень кредитных ставок
Одним из признаков несовпадения статистики с рыночной реальностью является средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на вторичном рынке. По данным ДОМ.РФ, в первом полугодии 2025 года этот показатель не превышал 14% годовых — с 13,97% в январе до 9,56% в июне. При этом реальные рыночные ставки ипотечных кредитов до первого снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне 2025 года находились на уровне 24–27% годовых.
Александр Чернокульский отмечает, что такие данные объясняются преимущественно льготными программами ипотечного кредитования на квартиры от застройщиков, которые теперь учитываются в статистике вторичного рынка. По его словам, до 70% ипотечных сделок с так называемым «вторичным» жильем на самом деле приходится на новостройки, проданные по договорам купли-продажи, а не по договорам долевого участия (ДДУ).
Рост количества объектов от застройщиков на вторичном рынке
Эксперт связывает увеличение доли сделок с квартирами от застройщиков с накоплением готовых объектов на первичном рынке. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), на 1 июля 2025 года число нереализованных квартир на этапе строительства достигло 319 тысяч, что почти в 1,5 раза больше по сравнению с IV кварталом 2024 года, когда было 209 тысяч.
Сравнение цен и выбор покупателей
Цены на квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, практически сравнялись. При этом часть покупателей рассматривает в качестве вторичного жилья именно квартиры в новостройках после их сдачи. В ситуации, когда сроки сдачи новостройки занимают около года, а разница в стоимости с готовым жильём минимальна или отсутствует, большинство предпочитают покупать готовые квартиры, чтобы сразу приступать к ремонту и заселению.
Рынок и ожидания экспертов
Ранее в июле 2025 года отмечался значительный рост количества ипотечных заявок — на 36,6% относительно предыдущего месяца. Специалисты прогнозируют продолжение растущего тренда как по спросу на жилье, так и по ценам.
Ключевые факты:
- Статистика вторичного рынка включает сделки с новостройками после сдачи;
- В июле 2025 года в Москве зарегистрировано более 11 тысяч сделок на вторичном рынке, что на 17,1% больше, чем месяцем ранее;
- Средневзвешенная ипотечная ставка на вторичном рынке по данным ДОМ.РФ снижается, но реальные ставки до июня оставались на уровне 24–27%;
- До 70% ипотечных сделок на «вторичке» приходится на квартиры от застройщиков;
- Объём нереализованных квартир на первичном рынке вырос почти в полтора раза за полгода;
- Цены на квартиру в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически одинаковы;
- Покупатели склоняются к выбору готового жилья вместо длительного ожидания новостройки.
