Переквалификация новостроек в сегмент вторичного жилья
Сделки с новостройками сегодня формально переходят в статистику вторичного рынка жилья. Представители компании «Жилфонд» объяснили «Стройгазете», что этот факт искажает данные о реальном спросе и предложении на рынке недвижимости.
Оживление на вторичном рынке жилья в середине 2025 года
Эксперты отмечают, что на фоне смягчения денежно-кредитной политики в России заметно потепление на вторичном рынке жилья. Так, по информации Росреестра, в Москве в июле 2025 года было зарегистрировано 11 438 сделок с недвижимостью данной категории. Это на 17,1% больше по сравнению с июнем. Однако, как подчеркивает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский, на показатели сильно влияет изменение структуры сделок, из-за чего статистика не показывает реальную ситуацию.
Ипотечные ставки и их искажение из-за сделок с квартирами застройщиков
Ярким примером искажений служит средневзвешенная ставка по ипотеке в сегменте вторичного жилья. Согласно данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года этот показатель не превышал 14% годовых, снижаясь c 13,97% в январе до 9,56% в июне. В то же время, реальные ставки, по наблюдениям экспертов, составляли 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне 2025 года до 20%.
Александр Чернокульский пояснил, что столь низкие цифры средневзвешенной ставки невозможно объяснить наличием объемов выдач по льготным ипотечным программам на классическое вторичное жилье. Причина — фасадное включение сделок с квартирами от застройщиков, перешедшими в категорию вторичного жилья. Эти квартиры продаются уже не по ДДУ, а по договорам купли-продажи, что формально отражается как вторичный рынок.
По данным внутреннего опроса банков-партнеров «Жилфонда», до 70% ипотечных кредитов в сегменте вторичного жилья действительно приходится на объекты, представляющие собой именно квартиры в новостройках, но уже после сдачи дома в эксплуатацию.
Рост готовых квартир и влияние на рынок
Увеличение доли таких сделок напрямую связано с накапливающимся объемом готовых квартир на первичном рынке. Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, количество нераспроданных лотов застройщиков на этапе строительства за полгода выросло в 1,5 раза и достигло 319 тысяч квартир по состоянию на 1 июля 2025 года, тогда как в IV квартале 2024 года этот показатель составлял 209 тысяч.
Сравнение цен и выбор покупателей
Сегодня цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись. В результате многие покупатели воспринимают приобретение квартир в сданных домах как вариант вторичного жилья. Если перед покупателем стоит выбор — ждать строительства новостройки или сразу купить готовое жилье и начать ремонт, предпочтение обычно отдается второму варианту, особенно когда ценовая разница отсутствует или минимальна.
Ключевые факторы выбора жилья
- Сравнение стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке
- Возможность быстрее приступить к ремонту и заселению
- Наличие готовых квартир в новых домах, формально относящихся к вторичному рынку
Рост ипотечного спроса и ожидания рынка
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года количество заявок на ипотечные кредиты выросло на 36,6% по сравнению с июнем. Эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса и роста цен на жилую недвижимость в ближайшее время.
