Смещение сделок с новостроек в сегмент вторичного рынка

Компания «Жилфонд» сообщила, что сделки с квартирами в новостройках сейчас формально учитываются как продажи вторичного жилья. Этот факт влияет на статистические данные и создает иллюзию иного ландшафта спроса и предложения на рынке, отмечают в пресс-службе компании. Такая трансформация отражается не только в цифрах, но и в восприятии состояния рынка.

Оживление на вторичном рынке на фоне смягчения политики

Эксперты отмечают небольшое улучшение активности на вторичном рынке жилья после смягчения денежно-кредитной политики. Согласно Росреестру, в Москве только за июль 2025 года было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичным жильём — на 17,1% больше, чем в июне. Однако директор «Жилфонда» Александр Чернокульский предупреждает, что статистика не полностью отражает реальное положение дел из-за изменения структуры сделок.

Особенности ипотечной ставки и влияние льготных программ

Одним из показателей искажённой картины на вторичном рынке является средневзвешенная ставка по ипотеке. По данным ДОМ.РФ, в 2025 году она не превышала 14% годовых: в январе — 13,97%, а к июню опустилась до 9,56%. При этом реальные рыночные ипотечные ставки в первой половине года держались на уровне 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне до 20%.

Александр Чернокульский разъясняет, что подобные низкие средневзвешенные ставки объясняются не льготами для вторичного жилья, а программами, действующими для квартир от застройщиков, которые теперь продаются уже на вторичном рынке по договорам купли-продажи, а не по ДДУ.

По результатам опроса банков-партнёров компании «Жилфонд», до 70% сделок с ипотекой во вторичном сегменте приходятся именно на квартиры в новостройках, уже введённых в эксплуатацию.

Рост объёмов готового жилья у застройщиков

• Объём нераспроданных квартир на первичном рынке существенно вырос: с 209 тыс. в IV квартале 2024 года до 319 тыс. в середине 2025 года по данным ЕРЗ.РФ.
• За полгода количество готовых объектов у застройщиков увеличилось в полтора раза.

Это напрямую повлияло на структуру сделок и рыночные процессы — все больше готовых новостроек переходят во вторичные продажи, изменяя динамику рынка и статистику.

Выравнивание стоимости квадратного метра

Цены квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись. При этом многие покупатели воспринимают новостройки после сдачи в эксплуатацию как вторичное жильё.

Перед покупателями часто встает выбор между приобретением новостройки с ожиданием сроков сдачи или же готовым к ремонту жильём. Если разница в цене минимальна или отсутствует, предпочтение, как правило, отдаётся готовому варианту.

Перспективы рынка жилья

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года общее количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты ожидают, что эти тенденции приведут к дальнейшему росту спроса и цен на жильё.

Выводы

• Формальное признание сделок с квартирами от застройщиков во вторичном сегменте искажает статистику рынка.
• Оживление на вторичном рынке отчасти объясняется смещением сделок с новостроек на вторичный рынок.
• Льготные ипотечные программы для новостроек влияют на средневзвешенную ставку по ипотеке во вторичном сегменте.
• Увеличение объема готовых квартир у застройщиков увеличивает долю продаж готового жилья.
• Цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке сблизилась, что меняет поведение покупателей.