Особенности формирования статистики вторичного рынка
Сделки с новостройками формально переходят в сегмент вторичного жилья. Как сообщает пресс-служба компании «Жилфонд», подобное разделение влияет на статистические данные, скрывая реальную картину спроса и предложения на рынке.
Оживление вторичного рынка на фоне изменения денежно-кредитной политики
Эксперты отмечают, что после смягчения денежно-кредитной политики наблюдается некоторое оживление на вторичном рынке жилой недвижимости. По сведениям Росреестра, только в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с вторичным жильём — на 17,1% больше по сравнению с июнем.
Тем не менее, по словам директора «Жилфонда» Александра Чернокульского, эти данные не полностью отражают реальное положение на рынке из-за изменений в структуре сделок.
Искажение статистики ипотечных ставок
Одним из показательных примеров искажения статистики является средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичное жильё. Согласно данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года эта ставка не превышала 14% годовых и снизилась с 13,97% в январе до 9,56% в июне.
В то же время реальные рыночные ставки по ипотеке в первом полугодии 2025 года оставались на уровне 24–27%, пока в июне ЦБ РФ не снизил ключевую ставку до 20% годовых.
Александр Чернокульский пояснил, что статистика ДОМ.РФ лишь частично отражает реальную ситуацию, но при этом хорошо иллюстрирует общие тенденции. Он подчеркнул, что льготных ипотечных программ для готового жилья на вторичном рынке недостаточно, чтобы существенно снизить средневзвешенную ставку.
Основная причина искажений — переход программ с квартир от застройщиков, которые продаются не через договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), а по договорам купли-продажи, на вторичный рынок. По результатам опроса банков-партнёров, до 70% ипотечных сделок на вторичном рынке приходятся на такие объекты, фактически являющиеся новостройками.
Причины роста доли сделок с квартирами от застройщиков на вторичном рынке
Увеличение доли продаж квартир от застройщиков на вторичном рынке связано с накоплением готовых объектов на первичном рынке. По данным ЕРЗ.РФ, к 1 июля 2025 года количество нераспроданных квартир на этапе строительства выросло с 209 тыс. во IV квартале 2024 года до 319 тыс. лотов — это в полтора раза больше.
Ценовое сравнение новостроек и вторичного жилья
- Цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически одинакова.
- Вторичное жильё зачастую включает новостройки, которые уже сданы в эксплуатацию.
- При выборе между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готового жилья для немедленного ремонта, покупатели предпочитают последний вариант, особенно если разница в цене минимальна или отсутствует.
Александр Чернокульский резюмировал, что именно такая ситуация способствует росту сделок с квартирами от застройщиков в сегменте вторичного рынка.
Рынок ипотечных заявок и прогнозы
Ранее «Стройгазета» сообщала, что количество ипотечных заявок в июле 2025 года увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты связывают это с ожидаемым трендом на рост спроса и цен на жильё.
