Анализ рынка аренды квартир в Москве на фоне реновации

По состоянию на сентябрь 2025 года около 11% всех сдаваемых в аренду квартир в Москве расположены в хрущевках, при этом треть из них относится ко второй очереди программы реновации. Об этом сообщили в пресс-службе компании «ИНКОМ-Недвижимость» в интервью для «Стройгазеты».

Примерно 60% арендаторов, проживающих в таких домах, планируют спустя время заключить новый договор аренды и переехать в новостройки, возведённые в рамках программы реновации.

Структура арендного предложения на рынке старого жилого фонда

Эксперты отмечают, что на массовом рынке аренды жилья старой Москвы 11% объектов представлено пятиэтажками хрущевской застройки. Из них около трети домов включены во вторую очередь программы реновации и подлежат сносу в период с 2025 по 2028 годы.

Что касается всего арендного предложения, то его распределение по типам жилья выглядит следующим образом:

• 57% — дома, построенные с начала 2000-х годов;
• 26% — панельные 9-14-этажные брежневки;
• 3,5% — квартиры в сталинках;
• 2,5% — малосемейки и гостинки в домах гостиничного типа.

Условия аренды в домах, включенных в программу реновации

Исследование условий найма квартир в сносимых зданиях выявило, что стоимость аренды в таких домах может снижаться примерно на 20%. Такая скидка возможна, если известно о скором сносе дома в течение ближайшего года, что ограничивает возможность заключения долгосрочного договора.

Заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова пояснила:
«Обычно договор заключают на год с возможностью пролонгации по взаимному согласию. Если же дом будет снесён раньше, арендатору придётся искать новое жильё по окончании краткосрочного договора».

Если же срок сноса дома намечен на 1–2 года вперёд, и арендаторы готовы к ежегодному продлению договора найма, в соглашении часто прописывают условие о переезде в новую квартиру по программе реновации, предоставленную наймодателем.

По оценкам экспертов, около 60% арендаторов в сносимых домах планируют переезд в новостройки, возведённые в рамках программы обновления жилого фонда.

Особенности процесса переезда и переговоров по аренде

При переезде на новую жилплощадь договор найма прежнего жилья расторгается, и заключается новый — в связи с изменением объекта аренды. В такой ситуации очень важно прописывать в документах размер и условия арендной ставки.

При обсуждении пролонгации или заключении нового договора стороны обязаны учитывать возможность изменения стоимости аренды. Также специалисты советуют предусмотреть снижение цены на 2-3 месяца после переезда, поскольку арендаторы сталкиваются с дополнительными тратами на переезд, обустройство нового жилья, и дискомфортом из-за ремонта и обустройства в соседних квартирах.

Состав и особенности арендаторов в старых домах на снос

Исследование профиля арендаторов в пятиэтажках старомосковской застройки, подлежащих сносу, показало, что основная часть съёмщиков — это иногородние и иностранные граждане. Многие из них работают в Москве вахтовым методом или приезжают на временную работу. Кроме того, среди арендаторов много студентов из других регионов.

Также есть категории людей, рассматривающих такой вариант жилья как стартовый — они хотят адаптироваться и впоследствии осесть в столице. Кроме этого, москвичи иногда сдают свои квартиры и сами снимают более дешёвое жильё.

Лояльность собственников жилья в домах под снос

Владельцы квартир в зданиях, входящих в программу реновации, зачастую проявляют высокую лояльность к арендаторам. Обычно они не вводят жёстких ограничений, мало беспокоятся о состоянии сдаваемой недвижимости, часто снижают страховой депозит или вовсе его отменяют.

Динамика спроса на аренду в городах-миллионниках

По данным «Стройгазеты», в августе 2025 года спрос на аренду квартир в городах-миллионниках вырос по сравнению с июлем на 25%. При этом показатели спроса в тот же период прошлого года были ниже на 6,4%.