Арендный рынок Москвы: доля хрущевок и программа реновации

По состоянию на сентябрь 2025 года около 11% предложений арендных квартир в Москве приходится на жилые помещения в пятиэтажках эпохи хрущевок. При этом примерно треть этих объектов включена во вторую очередь программы реновации и планируется к сносу в период с 2025 по 2028 годы.

Компания «ИНКОМ-Недвижимость» сообщила «Стройгазете», что 60% арендаторов квартир, расположенных в этих зданиях, планируют впоследствии заключить новые договоры аренды и переехать в новостройки по программе реновации.

Структура рынка аренды жилья в Москве

По данным экспертов, распределение арендных объектов на массовом рынке столицы выглядит следующим образом:

• 11% — квартиры в пятэтажках хрущевок;
• 57% — жилье в домах, построенных с начала 2000-х годов;
• 26% — квартиры в панельных 9-14-этажных домах эпохи брежневок;
• 3,5% — квартиры в сталинских домах;
• 2,5% — малосемейки и гостинки в гостиничного типа зданиях.

Арендные ставки и скидки в домах под снос

Анализ условий аренды реновационных домов показывает, что такие квартиры часто сдаются с дисконтом около 20%. Это связано с непродолжительным сроком аренды — в связи с предстоящим сносом домов в течение года, у арендаторов нет гарантии длительного проживания.

Заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова объясняет:

«Обычно договор аренды заключается на год с возможностью продления. Однако если дом подлежит сносу раньше, квартира сдается на короткий срок, и арендатор вынужден искать новое жилье и переезжать, что дополнительно требует затрат.»

Если снос планируется через 1–2 года, а жилец готов к долгосрочной аренде с ежегодным продлением, в договор вносят пункт о переезде в новостройки по программе реновации, организуемому собственником.

По оценкам специалистов, 60% жильцов таких домов имеют намерение переехать в новое жилье по завершении реновации.

Процедура замены договора аренды при переезде

Переезд в новостройку всегда сопровождается расторжением прежнего и подписанием нового договора аренды, так как меняется объект найма. При этом стороны обязательно согласовывают размер арендной платы, фиксируя возможные изменения стоимости жилья.

Эксперты советуют учитывать снижение арендной ставки на 2-3 месяца после переезда. Это связано с дополнительными расходами на переезд, обустройство квартиры, а также временными неудобствами, такими как шум и пыль в новом доме.

Арендаторы в старых домах: кто они?

Исследование состава арендаторов пятиэтажек под снос выявило, что преобладают следующие категории жильцов:

• Иногородние и иностранные граждане, работающие в Москве вахтовым методом или на временных заработках;
• Иногородние студенты;
• Приезжие, рассматривающие вариант аренды в старом жилье как временный этап для адаптации и планирующие в дальнейшем остаться в городе;
• Москвичи, сдающие собственные квартиры и переселяющиеся в более дешевые варианты жилья.

Отношение собственников к арендаторам

Владельцы квартир в домах под снос проявляют достаточную лояльность к арендаторам. Часто они не устанавливают жестких ограничений, не предъявляют чрезмерных требований к состоянию недвижимости, а также сокращают или вовсе отменяют страховой депозит.

Общая динамика спроса на аренду жилья

Ранее «Стройгазета» отмечала, что в августе 2025 года активность арендаторов увеличилась на 25% по сравнению с июлем текущего года в городах-миллионниках. При этом по сравнению с аналогичным периодом 2024 года спрос на аренду вырос на 6,4%.