Арендные ставки и вакантность в «Москва-Сити»
Деловой район «Москва-Сити» уверенно удерживает статус ключевой точки для российского и международного бизнеса. По данным пресс-службы компании Nikoliers, по состоянию на август 2025 года офисные площади классов А и Prime в кластере занимают 22% от всего офисного объема Москвы.
Динамика аренды и сравнение с другими районами
За 2025 год средняя ставка аренды в «Москва-Сити» повысилась на 18% и по итогам третьего квартала достигла 80,5 тысяч рублей за квадратный метр в год. Этот показатель почти вдвое — на 96% выше, чем средняя ставка в других столичных офисных кластерах, равная 41,1 тысячи рублей за метр в год.
С 2023 года по III квартал 2025 года арендные ставки в «Москва-Сити» выросли вдвое, опережая темпы роста в остальных офисных субрынках Москвы.
Прогнозы на ближайшие годы
- 2025 год – 81,9 тыс. руб./м² в год
- 2026 год – 84,2 тыс. руб./м² в год
- 2027 год – 86 тыс. руб./м² в год
По итогам III квартала 2025 года диапазон арендных ставок для офисов А и Prime составляет от 59,3 до 105 тысяч рублей за квадратный метр в год. В стоимость аренды не включены операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Факторы, влияющие на средневзвешенные ставки
По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Валентина Кусова, средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры свободных помещений в локации. Он отметил, что при дефиците качественных площадей и активном вымывании вакансии средневзвешенные ставки могут снижаться, если преобладают менее качественные блоки. И наоборот, ввод крупного высококлассного предложения с ценой выше средней ведёт к росту средневзвешенной ставки.
Объемы офисных площадей и перспективы строительства
По итогам III квартала 2025 года общий объём офисного предложения в «Москва-Сити» близок к 1,7 миллиона квадратных метров, что выше показателя 2024 года (около 1,6 млн кв.м). За третий квартал было введено в эксплуатацию 91,3 тыс. кв. метров новых площадей.
В 2026 году новых вводов офисных объектов не планируется из-за отсутствия свободных земельных участков, что связано с активной застройкой периода 2007-2017 годов.
На среднесрочную перспективу до 2027 года количество новых проектов останется минимальным. Согласно планам, в 2027 году будет введена в строй башня МФК площадью 73 тыс. кв. метров. Ожидается, что этот объект полностью будет востребован рынком благодаря устойчивому высокому спросу. Уровень вакансий к концу 2027 года прогнозируется на уровне 2,3%.
Текущая ситуация с вакантностью и спросом
Актуальный уровень вакансии в «Москва-Сити» составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию башни iCity Space Tower ожидается появление на рынке около 46 тыс. квадратных метров площадей от частных инвесторов, уже проданных ранее. Из них порядка 15-20 тыс. кв. метров будут доступны для аренды до конца 2025 года.
Учитывая поэтапный выход новых площадей, прогнозируется, что уровень вакантности к концу 2025 года не превысит 3,5%, при базовом сценарии. В период с 2027 по 2030 год в пределах «Старого Сити» и «Нового Сити» планируется ввести в эксплуатацию дополнительно около 425 тыс. кв. метров офисных площадей.
Будущее развитие «Москва-Сити» и новые кластеры
В рамках программ по реновации городской среды Москвы рассматривается создание нового кластера «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Этот проект предусматривает вывод на рынок примерно 2 миллиона квадратных метров недвижимости, включающей деловые площади, жилую застройку и торговую инфраструктуру.
Ввод современных офисов класса А в новой локации станет дополнительным драйвером деловой активности и создаст новую точку притяжения для компаний.
Рынок сервисных офисов
Ранее «Стройгазета» отмечала, что в условиях дефицита классических офисных помещений арендаторы всё активнее обращаются к сервисным офисам. В результате рост спроса в этом сегменте привёл к снижению вакантности и повышению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% — с 33 тыс. рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 тыс. рублей в августе 2025 года.
