Необходимость федерального регулирования механизма КРТ

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков выступил на сессии «Законодательное регулирование: помощь или тормоз в развитии российского девелопмента» в рамках Восточного экономического форума (ВЭФ), где подчеркнул необходимость возвращения к вопросу регулирования комплексного развития территорий (КРТ) на федеральном уровне.

Он обратил внимание на существенные различия в законодательных нормах, касающихся КРТ, которые наблюдаются в различных регионах страны. По мнению Глушкова, это связано с недостаточной унификацией федерального права и слишком широким разбросом региональных норм.

Комплексное развитие территорий как ключевой механизм девелопмента

Антон Глушков назвал комплексное развитие территорий «самой значимой вехой в жизни девелоперов». Он привёл в пример Владивосток, где данный механизм показал свою эффективность, включив в строительный оборот значительное количество ранее федеральных земельных участков. Такой подход содействует развитию города и увеличению объемов жилищного строительства.

Положительный опыт Владивостока

• Активное вовлечение федеральных земель в оборот
• Рост объемов строительства жилых комплексов
• Ускорение городского развития за счёт новых площадок

Проблемы текущей реализации КРТ

Глушков отметил, что изначально механизм КРТ задумывался как способ облегчить включение в оборот земельных участков, которые трудно выкупить — таких как муниципальные территории, частные владения, участки с объектами культурного наследия и деградированные территории. Однако на практике в большинстве субъектов КРТ превратился в форму «социального налога» на бизнес.

Это означает, что девелоперы вынуждены брать на себя значительные социальные обязательства при реализации проектов, что ведёт к удорожанию строительства и снижению его доступности. Глушков подчеркнул, что такая ситуация — вынужденная мера, связанная с необходимостью компенсировать разрыв между скоростью возведения жилья и созданием социальной инфраструктуры.

Однако он считает ошибочной практикой, когда вся социальная, транспортная и инженерная инфраструктура ложится исключительно на плечи девелоперских компаний.

Причины проблем и пути их решения

По мнению президента НОСТРОЙ, одной из причин проблем в реализации механизма КРТ является несовершенство законодательства. Федеральный закон о КРТ имеет рамочный характер и несколько раз корректировался. В результате региональные власти самостоятельно адаптировали нормативную базу с учётом местных особенностей.

Антон Глушков отметил:

«Мы пытались снизить влияние федерального законодательства и нарастить региональное регулирование в сфере градостроительной деятельности. Это привело к значительным разногласиям в нормах по всей стране.»

Он предложил развернуть ситуацию, установив более жёсткие и прозрачные федеральные рамки для вовлечения земельных участков в механизм КРТ, а также ограничить возможности субъектов вводить чрезмерные социальные обязательства на бизнес, если это ведёт к значительному повышению себестоимости жилья и снижению его доступности.

Влияние регионального регулирования на рынок строительства

Глушков отметил, что усложнение регионального регулирования КРТ обусловило резкое снижение рентабельности строительства. Это, в свою очередь, привело к уходу с рынка многих предприятий и сокращению предложения жилой недвижимости. Даже в тех регионах, где работают льготные ипотечные программы, наблюдается спад в запуске новых проектов.

Последствия для строительного сектора

• Снижение прибыли девелоперов
• Выход компаний с рынка жилья
• Уменьшение количества новых проектов

Глушков подчеркнул, что необходимо найти баланс, который позволит обеспечить покупателей качественной инфраструктурой, не снижая при этом инвестиционную привлекательность строительных проектов. Он также отметил важность участия бизнеса при формировании региональных правил игры.

Заключение

Президент НОСТРОЙ призвал к более чёткой и скоординированной работе федеральных и региональных властей в области комплексного развития территорий. Он акцентировал внимание на необходимости компромисса, при котором социальные обязательства и условия ведения бизнеса будут гармонизированы для сохранения динамики развития жилищного строительства и обеспечения доступности жилья для населения.

Ранее Антон Глушков также участвовал в Стратегической сессии по повышению доступности жилья, что свидетельствует о его постоянной вовлечённости в решение ключевых проблем девелопмента в России.

Вопрос-ответ

Почему, по мнению Антона Глушкова, механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует доработки?

Антон Глушков считает, что механизм КРТ нуждается в доработке из-за отсутствия единого федерального регулирования. Это привело к большим различиям в законодательных нормах между регионами. На практике КРТ часто превращается в «социальный налог» на бизнес, когда на девелоперов возлагаются чрезмерные обязательства по созданию инфраструктуры, что удорожает жилье.

В чём заключается основная проблема текущей реализации КРТ в большинстве регионов?

Основная проблема в том, что вся нагрузка по созданию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры ложится исключительно на плечи девелоперов. Это противоречит изначальной идее механизма, который должен был упрощать вовлечение в оборот сложных земельных участков, а не служить инструментом для наложения на бизнес дополнительных обязательств.

Какое решение предлагает Антон Глушков для улучшения ситуации с КРТ?

Он предлагает усилить федеральное регулирование, установив более жёсткие и прозрачные рамки для механизма КРТ. Необходимо ограничить возможности регионов вводить чрезмерные социальные обязательства, если они приводят к значительному росту себестоимости строительства и снижению доступности жилья для граждан.