Сокращение предложения квартир с отделкой в большинстве регионов

С 2022 по 2025 год на рынке первичного жилья во многих регионах России наблюдается снижение доли квартир с готовой отделкой. Вместо них застройщики всё чаще предлагают квартиры в «бетоне» (без отделки) или в смешанном формате, где в одном проекте представлены разные варианты отделки. Аналитики премии Urban сообщили «Стройгазете», что лишь в трёх регионах доля новостроек с отделкой сохраняет лидирующие позиции.

Динамика рынка в Москве и Московской области

В Москве застройщики перешли в режим экономии. Доля квартир с полной отделкой готовых к заселению сократилась более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025-м. Лотов с предчистовой отделкой стало меньше — 11,4% против 14,6% ранее. Основу предложения теперь занимают квартиры с черновой отделкой — их доля выросла на 11,4 п.п. до 45,9%.

В Московской области изменения были ещё более резкими. Предложение с готовой отделкой упало с 47,4% до 13,3%. Сегодня 32,3% новых корпусов сдаются или будут сданы с черновой отделкой, что больше на 5,7 п.п. по сравнению с августом 2022 года.

Тенденции в других региональных центрах

• В Казани за три года доля жилья без отделки выросла на 12,2 п.п.
• В Краснодаре — на 2,5 п.п.
• В Екатеринбурге — на 1,1 п.п.

При этом большинство квартир предлагаются в формате white box (под чистовую отделку): в Казани — 63,2%, Екатеринбурге — 41,5%, Новосибирске — 62,6%.

В некоторых городах доминирует жильё в «бетоне»: например, в Рязани — 94,3%, Самаре — 92,8%, Барнауле — 87,2%, Ульяновске — 87,1%, Иркутске — 82,8%. Немного ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такая ситуация обусловлена преобладанием массового сегмента, где покупатели чувствительны к удорожанию за счёт отделки, поэтому застройщики избегают добавлять её в стоимость.

Популярность смешанных форматов отделки

Во многих городах заметна тенденция к комбинированию разных вариантов отделки в рамках одного проекта, что расширяет аудиторию покупателей и проникает во все сегменты рынка. В Краснодаре и Тюмени такой подход стал доминирующим — 69,5% предложений. Также быстрый рост смешанного формата отмечается в Новороссийске (+48,9 п.п. к 2022 году), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург демонстрирует противоположную тенденцию. В 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а в 2025-м их доля выросла до 47,5%. Более 300 из 715 корпусов здесь предлагаются с отделкой «под ключ». При этом формат white box увеличился до 18,9% (+8,3 п.п.), а доля жилья без отделки снизилась на 10,6 п.п. — до 15,6%.

Главные причины — более широкие возможности петербуржцев для получения семейной ипотеки на льготных условиях и сложившаяся олигополия рынка, где крупные игроки могут сохранять отделку без существенного удорожания.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

На Черноморском побережье к 2025 году лидируют новостройки с чистовой отделкой. Так, в Сочи соотношение лотов с отделкой и без изменилось с 1 к 7 в 2022 году до 9 к 10 в 2025-м. Рост связан с популярностью сервисных апартаментов среди покупателей и застройщиков. Аналогичная тенденция отмечается в Анапе и Новороссийске.

В Приморском крае доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%, что связывают с активной деятельностью федеральных девелоперов. Доля white box выросла на 3,8 п.п., чистовая отделка — на 1,8 п.п., а формат с отделкой по желанию клиента — на 7,1 п.п.

Выводы экспертов и прогнозы

По мнению Ольги Хасановой, CEO премии Urban, российские девелоперы стремятся оптимизировать издержки, расширить потенциальную аудиторию и создать сбалансированное предложение по отделке. В разных регионах эта задача решается по-разному:

• В регионах с активным туризмом и высокой долей апартаментов (Санкт-Петербург, Сочи) лидирует чистовая отделка.
• В местах с высокой конкуренцией и насыщением рынка (Москва, Екатеринбург, Краснодар) наблюдается тенденция отказа от отделки.
• В регионах с медленным выходом предложения популярна смешанная модель отделки с несколькими вариантами.

Таким образом, рынок первичного жилья адаптируется к изменению спроса и финансовым условиям, предлагая разнообразные предложения для разных сегментов покупателей.