Рост строительства складской недвижимости в Казахстане

По итогам первого полугодия 2025 года рынок складской недвижимости Казахстана продемонстрировал значительный рост нового строительства. Введено порядка 110 тысяч квадратных метров складских площадей, что превышает показатель аналогичного периода 2024 года на 10%. Такие данные в интервью «Стройгазете» предоставила пресс-служба компании IBC Real Estate. Основным фактором роста стало активное участие девелоперов в реализации спекулятивных проектов, стартовавших еще в первой половине 2024 года.

Структура нового ввода складских площадей

Аналитики отмечают, что среди новых объектов преобладают спекулятивные склады — их доля составляет 73% (около 80 тысяч кв. метров). BTS-объекты (built-to-suit или объекты под заказчика) занимают 22% (примерно 24 тысячи кв. метров), а собственные проекты компании реализуют лишь 5% (около 6 тысяч квадратных метров).

Крупнейшими объектами, введёнными в эксплуатацию в первом полугодии 2025 года, стали:

• Складской комплекс Imagine Apple Logistics — 35 тыс. кв. метров
• Первый корпус складского комплекса Focus Logistics для компании Ozon в Алматы — 24 тыс. кв. метров
• Склад Eurotransit Terminal в Астане — 14 тыс. кв. метров

Перспективы ввода и ожидаемый объем рынка

На текущий момент на этапе строительства находится свыше 170 тысяч квадратных метров складских площадей, которые планируют ввести до конца 2025 года. Если все эти проекты будут реализованы, общий объем нового строительства за год может превысить 280 тысяч кв. метров. Это на 14% больше рекордного показателя 2024 года и станет историческим максимумом для рынка Казахстана. Отметим, что около 75% строящихся складов сосредоточены в Алматы — крупнейшем логистическом хабе страны.

Влияние на рынок аренды и вакантность складов

Эксперты отмечают, что рост нового предложения уже сказался на основных рыночных показателях. По итогам первого полугодия уровень вакантных площадей в стране составил 5,3%. При этом примерно 30% свободных складов, готовых к въезду арендаторов, представлены объектами, введёнными в начале 2025 года. Кроме того, около 82 тысяч квадратных метров вакантных площадей маркетируются в строящихся объектах, ожидаемых к сдаче в текущем году.

В связи с относительно стабильным спросом и увеличением объёмов нового строительства аналитики прогнозируют дальнейший рост доли свободных складов до 6-7% к концу года.

Динамика арендных ставок в условиях роста вакантности

Резкое увеличение доступных складских площадей привело к снижению арендных ставок. По данным на июнь 2025 года, средняя запрашиваемая ставка за аренду сухих складов класса А по стране составляет 4,5-5 тыс. тенге за кв. метр в месяц (около 680-750 рублей), что на 17% ниже уровня начала года.

Наиболее высокие ставки зафиксированы в крупнейших городах — Алматы и Астане, являющихся ключевыми логистическими узлами. Для менее развитых регионов ставки находятся на нижней границе указанного диапазона. Прогнозируется, что к концу 2025 года арендные ставки сохранятся на приблизительно текущем уровне из-за роста вакантности и замедления спроса.

Мнение эксперта

Генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин отметил, что увеличение объемов ввода спекулятивных складов при умеренном спросе может вызвать дисбаланс на рынке складской недвижимости. По его мнению, значительный рост вакантных площадей в первом полугодии и ожидаемое дальнейшее увеличение свободных складов станут ключевыми факторами, влияющими на стабилизацию арендных ставок, которые после нескольких лет роста будут удерживаться на текущем уровне.

Сравнение с рынком Московского региона

Для общего контекста стоит отметить, что по итогам первого полугодия 2025 года в Москве и Подмосковье средневзвешенные ставки аренды складов класса А снизились до 11,9 тыс. рублей за квадратный метр в год (без НДС и операционных расходов). Это первое длительное снижение показателя на этом локальном рынке с 2018 года, что указывает на схожие тенденции в крупном городском логистическом секторе.