Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий (КРТ)

Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев выступил с предложениями по улучшению процедурных аспектов подготовки комплексного развития территорий (КРТ). Выступление состоялось в рамках панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывавшей Пермский Форум Развития «Города будущего».

По его мнению, текущий механизм КРТ требует доработок, направленных на повышение гибкости и сбалансированности обязательств всех участников проектов, а не только застройщиков.

Проблемы действующих процедур КРТ

Станислав Киселев особо отметил, что на данный момент ответственность по КРТ лежит исключительно на застройщике. Другие участники проекта не несут формально закрепленных обязательств. Это создает дисбаланс в договорах и риски для застройщиков, особенно в условиях изменяющейся экономической ситуации.

Для решения этой проблемы он предложил четко прописать обязательства всех сторон, участующих в процессах КРТ, с учетом актуальных экономических реалий.

Основные направления доработок процедур подготовки КРТ

• Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, на которых ведется реализация проектов КРТ;
• Корректировка размера компенсационных выплат за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их вовлечения в комплексное развитие территорий;
• Определение условий внесения изменений в договор КРТ в случаях существенных изменений обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Изменения в законодательство и адаптация договорных процедур

Киселев выделил необходимость внесения поправок в Градостроительный кодекс, позволяющих застройщикам инициировать изменение договоров КРТ при значительных экономических изменениях. Для разработки таких алгоритмов он предложил опираться на опыт соглашений в сфере государственных закупок и государственно-частного партнерства.

Кроме того, в число приоритетных направлений вошло:

• Введение норм, учитывающих непредвиденные обстоятельства, вне контроля застройщика, например, выявление объектов культурного наследия на территории проекта;
• Обеспечение технической возможности подключения к инженерным сетям;
• Повышение ответственности региональных властей за полноту предоставляемой информации по земельным участкам КРТ до начала реализации проектов, включая данные об археологических изысканиях и наличии коммуникаций.

Оптимизация финансовых аспектов КРТ

По мнению генерального директора ГК «КОРТРОС», пересмотру подлежит и методика расчета выкупной цены аварийного жилья для целей расселения в рамках КРТ. Сейчас она включает рыночную стоимость объекта и компенсацию за непроведенный капитальный ремонт, составляющую 10-15% от цены помещения. Станислав Киселев отметил, что такую дополнительную финансовую нагрузку можно и нужно снять с застройщиков, чтобы снизить их затраты.

Важным направлением является оптимизация бюджетных расходов на выкуп земельных участков частных владельцев для размещения административных зданий. Он предлагает активнее использовать механизм обмена на равноценные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Проблема длительного срока обжалования договоров КРТ

Также гендиректор выделил, что срок обжалования договоров КРТ в неизменном виде делает проекты менее привлекательными не только для застройщиков, но и для финансирующих банков, что сдерживает развитие системы комплексного развития территорий.

Заключение

Подведя итоги выступления, Станислав Киселев подчеркнул, что предложенные изменения в Градостроительный кодекс и усовершенствования процедурной базы КРТ способны повысить экономическую эффективность проектов и ускорить их реализацию. Это, в свою очередь, укрепит привлекательность КРТ как ключевого инструмента современного российского девелопмента.