Объем сделок и структура рынка офисной недвижимости в Москве

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок с классическими офисными помещениями в Москве составил 779 тысяч квадратных метров. Об этом сообщили в пресс-службе компании Nikoliers: из общего объема 35% (269 тыс. кв. м) пришлось на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. м) – на аренду.

Рост доли сделок купли-продажи и ключевые приобретения

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок покупки офисных площадей за последние три года. Если в 2021 году доля таких операций была на уровне всего 6,9%, то в 2022 году этот показатель вырос до 12,2%, в 2023 году — до 20,4%. В 2024 году доля достигла 51,9%, что объясняется несколькими крупными сделками:

• РЖД приобрела офисы в Moscow Towers общей площадью 262 тыс. кв. м;
• Корпорация «Ростех» стала собственником комплекса «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. м;
• Центральный банк РФ выкупил площади в бизнес-центре SLAVA площадью 144 тыс. кв. м.

По прогнозам Nikoliers, в 2025 году доля сделок купли-продажи не превысит уровень 2024 года и составит около 35–40% от общего объема сделок, который прогнозируется на уровне 1,45 млн кв. м. При этом эксперты ожидают смещение спроса в сторону приобретения офисных площадей в ближайшие три года.

Состояние предложения на рынке офисной недвижимости

Общий объем офисных площадей в Москве достигает 20,6 млн кв. метров. К 2027 году объем ввода новых площадей прогнозируется на уровне 2,4 млн кв. м, из которых

• 15% будет вакантно для продажи,
• 7% – для аренды,
• 5% – с возможностью как покупки, так и аренды.

При этом годовой объем предложения офисов на продажу вырос почти вдвое – до 866 тыс. кв. м. Среди новых предложений около 200 тыс. кв. м составляют цельные здания, а 164 тыс. кв. м – блоки.

Перспективы развития рынка и новинки

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов сообщил о планах запуска продаж новых крупных проектов с последующим «нарезанием» блоков до конца 2026 года. Частичный вывод этих площадей частными инвесторами в аренду может сбалансировать спрос, однако ключевой тенденцией останется предпочтение покупки офисов. Это связано с дефицитом качественных помещений и ростом арендных ставок.

В настоящее время ограниченное предложение свободных помещений существенно замедляет заключение сделок, хотя спрос остается. Поиск подходящих опций занимает больше времени, а минимальный уровень свободных площадей поддерживает рост арендных ставок.

Динамика спроса и влияние факторов на рынок аренды

Чистое поглощение офисных площадей в Москве сократилось на 91% – с 560 тыс. кв. м в I полугодии 2024 года до 53 тыс. кв. м в первой половине 2025 года. Основные причины снижения включают:

• Перенос сроков ввода новых BTS-объектов;
• Дефицит крупных офисных площадей;
• Рост арендных ставок;
• Сокращение предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает время и затраты на переезд;
• Баланс между качеством помещения и затратами на ремонт для арендаторов становится критичным.

Изменения цен на первичном рынке офисов класса А и Prime

Во втором квартале 2025 года на первичном рынке офисов класса А и Prime отмечен средний рост цен на 10%. Исключением стала зона между ТТК и МКАД, где средняя стоимость снизилась на 7% и составила 449 тыс. рублей за квадратный метр. Такое снижение связано с изменением структуры предложения, включая выход новых проектов на начальном этапе продаж.

Средневзвешенные цены по состоянию на июнь 2025 года составили:

• Внутри ТТК – 513 тыс. рублей за кв. м;
• В Московском международном деловом центре «Москва-Сити» – 759 тыс. рублей за кв. м;
• В зоне ТТК–МКАД – 431 тыс. рублей за кв. м;
• За пределами МКАД – 228 тыс. рублей за кв. м.

Для сравнения, годом ранее цены были ниже:

• Садовое кольцо–ТТК – 415 тыс. руб./кв. м;
• «Москва-Сити» – 626 тыс. руб./кв. м;
• ТТК–МКАД – 380 тыс. руб./кв. м;
• За пределами МКАД – 209 тыс. руб./кв. м.

Интерес частных инвесторов и стратегия приобретения офисов

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар отметил высокий интерес частных инвесторов к покупке офисных блоков, которые затем сдаются в аренду по ставкам выше рыночных. Покупка офисов на стадии строительства становится все более популярной стратегией, позволяющей фиксировать цену и создавать офисы, адаптированные под нужды бизнеса. Новое предложение от частных инвесторов расширяет возможности выбора на рынке и способствует его балансировке.

Крупные сделки и активные арендаторы в первом полугодии 2025 года

В первой половине 2025 года были зафиксированы следующие значимые приобретения офисных площадей:

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. м в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» приобрел 28,8 тыс. кв. м в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

Крупнейшими арендаторами стали:

• Компания Helix, арендовавшая 10 тыс. кв. м в бизнес-центре Neopolis;
• Холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. кв. м в деловом центре «Милютинский 12».

Сектора с высоким спросом на офисные площади

В структуре спроса на офисные площади в Москве лидируют компании из сегмента добычи и распределения (19%). Значительную активность проявляют также представители следующих отраслей:

• Профессиональные услуги – 17%;
• Информационные технологии и телекоммуникации – 14%;
• Производство – 7%.

Влияние технологий и искусственного интеллекта на рынок офисной недвижимости

Ранее отмечалось, что внедрение современных технологий и решений на базе искусственного интеллекта меняет подходы к работе девелоперов и управляющих компаний. Это оказывает существенное влияние на рынок офисной недвижимости, трансформируя способы управления объектами и требования арендаторов и покупателей.