Южный федеральный округ — лидер по плотности застройки

Южный федеральный округ (ЮФО) стал регионом с самой высокой плотностью новой жилой застройки в России — на 1 тысячу жителей здесь приходится 8,3 квартиры в новостройках. Такие данные предоставили специалисты премии Urban в интервью для «Стройгазеты».

В противоположность ЮФО, наименее активным регионом с точки зрения реализации новых объектов на 1 тысячу человек оказался Северо-Кавказский федеральный округ (СКФО), где на каждый килот населения приходится всего 1 лот в новостройках.

Причины интенсивного строительства на Юге России

Сверхинтенсивное жилищное строительство в южных регионах аналитики связывают с несколькими социально-экономическими факторами:

• Быстрый рост внутреннего туризма, который способствует созданию новых рабочих мест;
• Внутренняя миграция преимущественно в крупные туристические центры, например, Краснодар и Сочи;
• Исторически высокий показатель индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который не способен полностью удовлетворить спрос на жильё среди растущего населения.

По данным Росстата, в первой половине 2025 года миграционный прирост в Краснодарском крае превысил показатели Московской области, с ростом населения на 69%. Это подтверждает усиливающееся притяжение региона для новых жителей.

Основные драйверы застройки в ЮФО

Эксперты выделяют три ключевые агломерации, определяющие интенсивность нового строительства в округе:

• Краснодарская;
• Ростовская;
• Сочинская.

Средние и малые города ЮФО демонстрируют слабую динамику в строительстве многоквартирных домов.

Другие федеральные округа с высокой плотностью застройки

Уральский федеральный округ

Уральский федеральный округ (УФО) занимает второе место по плотности новой жилой застройки — 7,1 лота на тысячу жителей. Такой результат объясняется экономическим благополучием регионов округа, связанного с присутствием крупных нефтегазодобывающих компаний и высокой покупательской способностью населения.

Крупнейший город региона — Екатеринбург — на протяжении нескольких лет удерживает лидерство по объёмам ввода нового жилья. Так, например, в августе 2025 года на первичный рынок города было выведено рекордное количество жилья свыше 1,3 млн кв. метров. Также активно развивается Тюмень, в то время как остальные города округа имеют менее интенсивное строительство, несмотря на экономическую поддержку.

Средние показатели застройки в других федеральных округах

• Дальневосточный федеральный округ (ДФО) — 5,5 лота на 1 тыс. человек;
• Северо-Западный федеральный округ без Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 5,1 лота;
• Центральный федеральный округ без Московского региона — 4 лота.

Для сравнения, по данным экспертов, в Москве и Подмосковье плотность новостроек составляет около 4,6 на 1 тысячу жителей, в Санкт-Петербурге — 6 лотов, а в Ленинградской области — рекордные 13,7 лотов.

Высокие показатели в столичных агломерациях объясняются значительным миграционным притоком, который требует быстрого расширения жилой инфраструктуры. Другие региональные центры пока не в силах конкурировать с мегаполисами по темпам строительства.

Особенности Дальневосточного федерального округа

Вхождение ДФО в первую пятёрку по плотности застройки является интересным феноменом. Основные города региона — Владивосток и Хабаровск — привлекли внимание федеральных девелоперов благодаря высокому спросу на жильё и правительственным программам.

В 2024 году в дальневосточных регионах зафиксирован исторический прирост населения, что стало возможным благодаря мерам поддержки миграции, субсидиям и развитию системы высшего образования.

Региональные аутсайдеры по плотности новой застройки

Самые низкие показатели наблюдаются в трёх федеральных округах:

• Сибирский ФО — 3,4 лота на 1 тыс. человек;
• Приволжский ФО — 3,2 лота;
• Северо-Кавказский ФО — 1 лот.

Особенно выделяется Северный Кавказ, где некоторая слабость строительного сектора, комбинируясь с быстрым ростом населения и популярностью индивидуального жилья, ограничивает объемы многоквартирных домов. Исключением является лишь Ставрополь, демонстрирующий более активное строительство.

Сибирский и Приволжский федеральные округа испытывают негативное влияние естественной и миграционной убыли, замедленное экономическое развитие и суровые климатические условия. Кроме того, в этих регионах отсутствуют города с масштабным строительным бумом, сравнимым с Екатеринбургом или крупными южными агломерациями.

Комментарии экспертов

Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор премии Urban, отметила, что анализ плотности новой застройки выявляет устойчивое сверхинтенсивное строительство в стратегических экономически развитых городах страны: Ростов-на-Дону, Краснодар, Екатеринбург, Тюмень и Владивосток.

Она подчеркнула, что динамика нового предложения напрямую связана с численностью платежеспособного населения, миграционным приростом, уровнем доходов, экономическим развитием региона, а также государственной поддержкой и стимулированием различных отраслей.

По её словам, новое жильё строится там, где присутствует привлекательность для миграции или отдыха, высокий уровень зарплат, незаполненный кадровый рынок, а также активно развивающаяся инфраструктура и создание новых рабочих мест.

Отсутствие премьеров новостроек в отдельных городах в сентябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в сентябре 2025 года на рынок первичного жилья Москвы впервые за долгое время не вышло ни одного нового проекта. Аналогичная ситуация наблюдалась ещё в трёх крупных городах — Ростове-на-Дону, Челябинске и Краснодаре — где также не появились новые предложения.