Объем сделок на рынке классических офисов Москвы в 2025 году

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок с классическими офисными площадями в Москве достиг 779 тыс. кв. метров, сообщает пресс-служба компании Nikoliers. Из этого объема 35% (269 тыс. кв. метров) пришлось на сделки купли-продажи, а аренда составила 65% (510 тыс. кв. метров).

Тренд роста доли сделок купли-продажи офисных помещений

Аналитики отмечают стабильный рост доли сделок купли-продажи за последние три года. В 2021 году этот показатель составлял всего 6,9%, в 2022 – 12,2%, а в 2023 году уже достиг 20,4%. В 2024 году доля составила заметные 51,9%, чему способствовали крупные приобретения:

• РЖД приобрели офисные площади в Moscow Towers — 262 тыс. кв. метров;
• Корпорация «Ростех» стала собственником комплекса «Ростех-Сити» – 174 тыс. кв. метров;
• Центральный банк РФ купил площади в бизнес-центре SLAVA — 144 тыс. кв. метров.

Эксперты прогнозируют, что в 2025 году доля сделок купли-продажи не превысит показатель прошлого года. При прогнозируемом общем объеме сделок около 1,45 млн кв. метров, объем продаж ожидается в пределах 35-40%. Nikoliers предполагает, что в ближайшие три года спрос будет постепенно смещаться в сторону приобретения офисных помещений.

Рынок предложения офисных площадей и его динамика

Общий объем предложения офисной недвижимости в Москве составляет 20,6 млн кв. метров. По прогнозам, к 2027 году ввод новых офисных площадей достигнет 2,4 млн кв. метров, из которых:

• 15% будут вакантны для продажи;
• 7% — для аренды;
• 5% — варианты с возможностью как покупки, так и аренды.

Объем предложения офисов на продажу за последний год почти удвоился и достиг 866 тыс. кв. метров. На рынок вышло около 200 тыс. кв. метров едиными зданиями и 164 тыс. кв. метров — блоками.

Перспективы и комментарии экспертов Nikoliers

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что до конца 2026 года запланирован выход новых крупных проектов в продажу за счет дробления на блоки. Этот подход позволит расширить предложение, а частичные последующие переводы блоков на рынок аренды смогут частично сбалансировать спрос.

Тем не менее, ключевым трендом останется предпочтение компаний к покупке офисных площадей ввиду ограниченного выбора качественных помещений и роста арендных ставок. Дефицит свободных качественных площадей сейчас затрудняет заключение сделок, а поиск подходящих вариантов занимает значительное время. Не смотря на небольшую волатильность вакансии, минимальное предложение свободных офисов и активность частных инвесторов поддерживают тенденцию роста арендных ставок.

Снижение чистого поглощения и причины

Чистое поглощение офисных площадей в первом полугодии 2025 года сократилось на 91% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — с 560 тыс. кв. метров до 53 тыс. кв. метров. Главные причины этого — перенос сроков ввода новых BTS-объектов, дефицит крупных площадей, повышение арендных ставок и уменьшение предложения офисов с готовой отделкой. Это приводит к удорожанию и увеличению сроков переезда компаний. Для арендаторов становится актуален выбор оптимального баланса между качеством помещения и затратами на ремонт.

Динамика цен на офисы класса А и Prime в II квартале 2025 года

На первичном рынке офисов класса А и Prime за второй квартал 2025 года зафиксирован средний рост цен на 10%. Исключение — зона ТТК-МКАД, где цена снизилась на 7% до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с выходом на рынок объектов, находящихся на старте продаж, что изменило структуру предложения.

Средневзвешенные цены на офисные блоки по состоянию на июнь 2025 года:

• Внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. метр;
• ММДЦ «Москва-Сити» — 759 тыс. рублей за кв. метр;
• ТТК–МКАД — 431 тыс. рублей за кв. метр;
• За пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. метр.

Для сравнения, в июне 2024 года средневзвешенные цены составляли:

• Садовое кольцо-ТТК — 415 тыс. рублей за кв. метр;
• ММДЦ «Москва-Сити» — 626 тыс. рублей;
• ТТК–МКАД — 380 тыс. рублей;
• За пределами МКАД — 209 тыс. рублей за кв. метр.

Роль частных инвесторов и особенности покупок офисных площадей

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар рассказал, что на московском рынке офисов сохраняется высокий интерес частных инвесторов к покупке блоков офисных помещений, которые впоследствии сдают в аренду по ставкам выше среднерыночных.

Покупка офисных площадей на этапе строительства становится все более популярной стратегией в условиях дефицита крупных объектов, готовых к немедленному использованию. Это позволяет не только зафиксировать стоимость, но и адаптировать пространство под нужды бизнеса, создавая комфортную рабочую среду. Предложения от частных инвесторов способствуют балансировке рынка и расширяют возможности выбора для различных компаний.

Ключевые сделки и основные арендаторы первого полугодия 2025 года

В первом полугодии 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы были зафиксированы заметные сделки:

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

Крупные арендаторы в этот период:

• Компания Helix заняла помещение площадью 10 тыс. кв. метров в бизнес-центре Neopolis;
• Холдинг «Синара» арендовал 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса по отраслям

Лидеры по доле спроса на офисные площади в Москве в первом полугодии 2025 года:

• Добыча и распределение — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производство — 7%.

Влияние технологий на офисный рынок

Активное внедрение технологий и искусственного интеллекта продолжает трансформировать работу как девелоперов, так и управляющих компаний, что оказывает влияние на весь московский офисный рынок.