Общие инвестиционные тенденции в коммерческой недвижимости на 2025–2026 годы
По предварительным данным, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году может составить около 450 млрд рублей. Однако в базовом сценарии эксперты компании CMWP не исключают снижение до 300 млрд рублей. Основной причиной предполагается высокая стоимость заемного финансирования, что сдержит активность профильных инвесторов в 2026 году.
Несмотря на это, в следующем году возможно увеличение инвестиционной активности за счет стрессовых сделок, которые могут привлечь дополнительный капитал.
Гостиничный сектор: стагнация и доходность
- В 2025 году наблюдалась стагнация нового строительства в гостиничном бизнесе.
- Показатель загрузки снизился до 76,1%, что отражает некоторый спад спроса.
- Стоимость номера выросла и достигла 12,3 тысячи рублей.
В результате доходность на номер за 2025 год останется в слабоположительной зоне, что в основном объясняется ростом цен. По прогнозам, в 2026 году инвестиционные номера станут основным источником финансирования проектов, заменяя банковское проектное кредитование. Рост операционных расходов будет в значительной степени компенсирован повышением цен.
Год 2025 отметился перераспределением туристических потоков как внутри страны, так и на международном уровне. Ожидается, что в 2026 году появятся новые финансовые инструменты, например курортные облигации, которые смогут заменить сокращающиеся программы государственной поддержки. Рост цен при сохранении повышенных расходов продолжится.
Офисная недвижимость: спад спроса и давление на сегмент
Рынок офисной недвижимости в 2025 году столкнулся со значительным снижением спроса — почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. Основными факторами выступили рост кредитных ставок и ограниченный объем свободных площадей.
В 2026 году рынок ожидает инерционная фаза, при этом снижение ключевой ставки окажет положительное влияние на активность с задержкой. В течение всего года офисный сегмент будет находиться под давлением неблагоприятных факторов.
Торговая недвижимость: рекорд строительства и рост вакантных площадей
- 2025 год в Москве ознаменовался рекордным вводом новых торговых площадей — 245 тыс. кв. метров.
- Однако отмечается снижение посещаемости торговых центров и замедление выхода новых брендов на рынок — за 11 месяцев 2025 года на рынок вышло 35 новых брендов, что на 37% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Прогноз на 2026 год предполагает повышение доли вакантных площадей до 10,6%, что связано с негативным влиянием налоговой реформы на малые ритейлеры. Кроме того, сохраняется сберегательная модель поведения потребителей, что дополнительно сдерживает спрос.
Объем нового строительства в следующем году ожидается значительно ниже: планируется ввести в эксплуатацию около 97 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, что почти в 2,5 раза меньше, чем в 2025 году.
Складская и индустриальная недвижимость: стабилизация и баланс спроса и предложения
В четвертом квартале 2025 года ставки аренды на складские помещения стабилизировались после бурного спроса 2024 года. Рынок пополнили крупные блоки площадью свыше 20 тыс. кв. метров.
В 2026 году ожидается уравновешивание спроса и предложения на складском рынке. Особой популярностью продолжит пользоваться формат Light Industrial. Также увеличению активности будет способствовать рост товарных запасов маркетплейсов.
Ранее сообщалось, что по итогам 2025 года общий объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составит от 3,8 до 4 млн кв. метров, что на 18% ниже показателя предыдущего года.
Заключение
Таким образом, в ближайшие два года коммерческая недвижимость России столкнется с рядом вызовов — от дорогого финансирования и снижения спроса в офисном и торговом сегментах до стабильности и умеренного роста в гостиничном и складском рынках. Инвестиционная активность сохранится на сдержанном уровне, однако появление новых финансовых инструментов и стрессовых сделок может смягчить негативные тенденции.
