Сохранение доли квартир с отделкой на первичном рынке лишь в трех регионах России

С 2022 по 2025 год в большинстве регионов России наблюдается сокращение предложения квартир с отделкой на первичном рынке жилья. Вместо них в продаже преимущественно появляются квартиры в «черновой» отделке или смешанного формата, где представлены различные варианты отделки в одном проекте. Об этом «Стройгазете» сообщили эксперты премии Urban. Выделяются лишь три территории, где доля квартир с отделкой по-прежнему занимает лидирующие позиции.

Москва: значительное снижение предложения квартир с готовой отделкой

Застройщики московского рынка перешли в режим экономии. Доля жилых помещений, сданных с полной готовой отделкой, в сравнении с 2022 годом сократилась более чем вдвое — с 37% до 15,8% общего объема предложения. Следует отметить и снижение лотов с предчистовой отделкой, которые снизились с 14,6% до 11,4%. При этом квартиры с черновой отделкой заняли 45,9% рынка, что на 11,4 п.п. выше показателей 2022 года.

Причины изменений на рынке столичного жилья

CEO премии Urban Ольга Хасанова связывает распространение чистовой отделки с доступностью ипотеки. Однако после отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки отделка перестала быть драйвером продаж и зачастую стала препятствием, особенно в сегменте массового жилья.

• В верхнем сегменте недвижимости доля лотов без отделки увеличилась незначительно — на 2,9 п.п. (с 52,5% до 55,4%).
• В комфорт-классе и нижнем сегменте бизнес-класса рост был значительно выше: с 27,3% до 42,4%.

Подмосковье и региональные центры: рост доли квартир без отделки

В Московской области доля жилья с готовой отделкой упала с 47,4% в 2022 году до 13,3% в 2025 году. Квартиры с черновой отделкой представлены примерно в 300 из 800 корпусов — 32,3% рынка, что на 5,7 п.п. больше относительно августа 2022 года.

Схожие тенденции наблюдаются и в других крупных городах:

• В Казани количество квартир без отделки выросло на 12,2 п.п.
• В Краснодаре — на 2,5 п.п.
• В Екатеринбурге — на 1,1 п.п.

В этих городах большинство новостроек составляют квартиры в формате white box, предполагающем предчистовую отделку. Доли представлены следующим образом: Казань — 63,2%, Екатеринбург — 41,5%, Новосибирск — 62,6%.

Города с доминированием квартир в «бетоне»

В ряде городов доля квартир без отделки превышает 80% экспозиции. К ним относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Чуть ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такая ситуация обусловлена преобладанием массового сегмента, где покупатели особенно чувствительны к росту цены за счет отделки, вследствие чего застройщики отказались от ее включения.

Рост популярности смешанных форматов отделки

В ряде городов набирает популярность формат, при котором в одном корпусе доступны квартиры с несколькими вариантами отделки — до двух-трех типов. Такая стратегия позволяет охватить более широкий круг покупателей. Например, в Краснодаре и Тюмени этот подход стал доминирующим и занимает 69,5% предложения.

Активный рост формата multi-отделки отмечается также в:

• Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года)
• Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.)
• Анапе (+26,3 п.п.)
• Подмосковье (+14,2 п.п.)
• Ленинградской области (+13,6 п.п.)

Санкт-Петербург: обратный тренд

В отличие от большинства регионов, Санкт-Петербург демонстрирует рост доли квартир с отделкой. В 2022 году они составляли 43,6% рынка новостроек, а к 2025 году их доля увеличилась до 47,5%. Из 715 корпусов города более 300 сданы с отделкой «под ключ».

При этом формат white box за три года вырос в 18,9% случаев (+8,3 п.п.), а количество лотов без отделки снизилось на 10,6 п.п. — до 15,6%.

Причины особой ситуации в Петербурге

• Более широкий доступ к семейной ипотеке на льготных условиях по сравнению с Москвой. При лимите заемных средств в 12 млн рублей и первоначальном взносе 20% максимальная стоимость квартиры для льготной ипотеки — 15 млн рублей. В Москве этому критерию соответствует менее 25% предложения, в Петербурге — почти 60%.
• Олигополия на рынке недвижимости. Треть лотов с отделкой принадлежит одной компании, еще треть — четырем крупным игрокам. Масштаб позволяет сохранять отделку без значительного роста цены.

Черноморский регион и Приморье: рост доли квартир с отделкой

На Черноморском побережье в 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделкой. Для примера, в Сочи за три года соотношение объектов с отделкой к без отделки изменилось с 1:7 до 9:10 в пользу первых. Такой рост обусловлен востребованностью сервисных апартаментов среди застройщиков и покупателей.

Аналогичная динамика наблюдается в Анапе и Новороссийске, где квартиры с чистовой отделкой вытесняют и лоты без отделки, и форматы white box.

В Приморском крае с 2022 по 2025 год доля лотов без отделки сократилась с 75,6% до 52,8%. Рост доли квартир с другими форматами обусловлен активным входом федеральных девелоперов, предлагающих разнообразные решения:

• White box — рост на 3,8 п.п.
• Чистовая отделка — рост на 1,8 п.п.
• Отделка по желанию покупателя — рост на 7,1 п.п.

Заключение: тенденции и стратегии девелоперов

По мнению Ольги Хасановой, девелоперы ищут пути оптимизации затрат, расширения целевой аудитории и создания сбалансированной продуктовой линейки с учетом особенностей региональных рынков.

Особенности стратегии отделки варьируются:

• В регионах с высоким туристическим потоком и большой долей апартаментов, таких как Санкт-Петербург и Сочи, формат с чистовой отделкой сохраняет прочные позиции.
• В городах с высокой конкуренцией и насыщенным предложением — Москва, Екатеринбург, Краснодар — застройщики склоняются к отказу от отделки.
• В регионах с умеренным объемом нового предложения девелоперы чаще выбирают смешанные варианты с несколькими типами отделки.

Таким образом, российский рынок новостроек демонстрирует разнообразные подходы к отделке квартир, обусловленные экономическими, ипотечными и региональными факторами.