Сокращение доли квартир с отделкой в большинстве регионов

С 2022 по 2025 год во многих регионах России заметно снизилось предложение новостроек с отделкой на первичном рынке жилья. Сокращение связано с падением спроса и сменой предпочтений покупателей. Вместо полностью отделанных квартир застройщики всё чаще предлагают жильё в состоянии «в бетоне» или с вариативным форматом отделки, где в одном жилом комплексе представлены разные варианты оформления. Как сообщили аналитики премии Urban изданию «Стройгазета», лишь в трёх регионах России предложение с отделкой сохраняет ведущую долю в общем объёме новостроек.

Изменения на рынке жилья Москвы и Подмосковья

В Москве застройщики перешли в режим экономии. По сравнению с 2022 годом доля квартир с готовой отделкой, сдающихся с возможностью немедленного заселения, упала более чем вдвое — с 37% до 15,8% от всего предложения. Доля жилья с предчистовой отделкой также снизилась с 14,6% до 11,4%. На фоне этого заметно выросло количество новостроек с черновой отделкой — 45,9% предложения, что на 11,4 процентных пункта выше значения 2022 года.

В Подмосковье изменения были ещё более резкими. Три года назад квартиры с готовой отделкой занимали около половины рынка (47,4%), а в 2025 году их доля сократилась до 13,3%. Одновременно количество корпусов с черновой отделкой увеличилось до 32,3% (+5,7 п.п. относительно августа 2022 года).

Региональные тренды в крупных центрах и городах-миллионниках

Аналогичные тенденции наблюдаются и в других региональных столицах. С 2022 года доля квартир без отделки выросла на:

• 12,2 п.п. в Казани,
• 2,5 п.п. в Краснодаре,
• 1,1 п.п. в Екатеринбурге.

В этих городах значительную часть рынка занимает формат white box — квартиры под чистовую отделку: 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге и 62,6% в Новосибирске.

Города с преобладанием квартир «в бетоне»

В ряде городов доля жилья без отделки превышает 80% выставленных новостроек. К таким относятся:

• Рязань (94,3%),
• Самара (92,8%),
• Барнаул (87,2%),
• Ульяновск (87,1%),
• Иркутск (82,8%).

Немного ниже показатели:

• Челябинска (79,1%),
• Волгограда (73,9%),
• Кемерово (70,9%).

В основном это рынки массового сегмента, где покупатели остро реагируют на повышение стоимости жилья с отделкой, и девелоперы отказываются включать её в цену.

Рост популярности смешанных форматов отделки в одном корпусе

Чтобы компенсировать снижение предложения квартир с отделкой, многие девелоперы стали предлагать внутри одного жилого комплекса лоты с разными вариантами оформления — от «в бетоне» до полной чистовой отделки. Такой подход направлен на расширение аудитории покупателей и охват различных сегментов рынка.

В этом плане выделяются Краснодар и Тюмень, где смешанные форматы доминируют и занимают по 69,5% выборки. Быстрый рост доли подобных предложений наблюдается также в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург демонстрирует противоположную тенденцию. В 2022 году квартиры с отделкой составляли основу рынка — 43,6%. К 2025 году их доля выросла до 47,5%, причём более 300 из 715 корпусов новостроек оборудованы именно этим вариантом отделки. Формат white box также набирает популярность и достиг 18,9% (+8,3 п.п. за три года), в то время как доля квартир без отделки снизилась с 26,2% до 15,6% (-10,6 п.п.).

Основные причины:

• Большая доступность семейной льготной ипотеки в Петербурге по сравнению с Москвой;
• Олигополия рынка: одна компания контролирует треть лотов с отделкой, ещё четыре крупных игрока обеспечивают ещё треть;
• Эффект масштаба позволяет сохранить отделку без значительного повышения конечной стоимости покупки.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

В 2025 году на Черноморском побережье новостроек с чистовой отделкой становится больше. Если в 2022 году на один такой лот в Сочи приходилось семь квартир без отделки, то сейчас соотношение составляет примерно 9 к 10 в пользу объектов «под ключ». Это связано с ростом популярности сервисных апартаментов. В Анапе и Новороссийске чистовая отделка также активно вытесняет черновое предложение и white box.

В Приморье доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%. Это связано с приходом федеральных девелоперов и интеграцией новых форматов на рынок. Одновременно выросли объемы:

• white box (+3,8 п.п.),
• чистой отделки (+1,8 п.п.),
• отделки по желанию клиента (+7,1 п.п.).

Комментарий эксперта

Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban, отмечает, что девелоперы стремятся оптимизировать издержки и расширить потенциальную аудиторию, создавая сбалансированные продуктовые линейки. При этом региональные особенности оказывают существенное влияние на стратегию оформления жилья:

• В туристических городах и регионах с высокой долей апартаментов (Санкт-Петербург, Сочи) сохраняется высокий спрос на чистовую отделку.
• В городах с высокой конкуренцией и избытком новостроек (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики уменьшают долю отделки.
• В регионах с умеренным темпом развития рынка девелоперы предпочитают смешанные форматы с несколькими вариантами отделки.

Выводы

Общая тенденция на российском рынке первичной недвижимости — снижение доли квартир с отделкой в большинстве регионов, что связано с ростом цен и изменением покупательских предпочтений. Однако в ключевых мегаполисах и на Черноморском побережье отделка остаётся сильным конкурентным преимуществом, поддерживаемым ипотечной доступностью и особенностями рынка.