Механизм правовой экспертизы сделок с недвижимостью

На фоне участившихся сообщений СМИ о мошенничестве в сфере недвижимости Росреестр предоставил подробные разъяснения по процедуре проверки сделок с жильем и способам защиты имущественных прав граждан. По данным пресс-службы ведомства, государственная регистрация прав осуществляется согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Процесс регистрации носит заявительный характер.

Обязанности заявителя при регистрации сделки

При подаче заявления на регистрацию в Многофункциональный центр (МФЦ) или через электронные сервисы заявитель подтверждает следующую информацию:

• достоверность сведений, указанных в заявлении;
• соответствие документов, представленных вместе с заявлением, требованиям российского законодательства;
• осведомленность о возможной ответственности, в том числе уголовной, за предоставление ложных или поддельных документов.

Проверка достоверности и законности сделки

В рамках правовой экспертизы государственный регистратор проверяет подлинность представленных документов и наличие у лица или органа, подготовившего документы, необходимых полномочий. Особое внимание уделяется следующим аспектам:

• наличие существенных условий сделки и отсутствие ограничений или обременений на объект недвижимости согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• действительное право продавца на распоряжение недвижимостью;
• обоснованность полномочий представителей продавца, если сделка совершается через доверенных лиц.

При обнаружении оснований для приостановления регистрации сделка может быть временно заблокирована.

Особенности участия регистратора и проверка дееспособности

Необходимо отметить, что государственный регистратор не присутствует при заключении договора купли-продажи недвижимости и регистрации сделки. Его роль начинается лишь с момента подачи документов на регистрацию прав.

Что касается проверки психического состояния участников сделки, Росреестр не имеет соответствующих полномочий. Однако суд может признать лицо недееспособным, если оно вследствие психического расстройства не способно осознавать и контролировать свои действия. Также может быть установлено попечительство при ограничении дееспособности по причинам злоупотребления азартными играми, алкоголем или наркотиками.

Проверка подлинности документов и меры при выявлении подделок

Государственный регистратор не занимается криминалистической экспертизой подписей и документов. В случае сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию. Дополнительные сведения запрашиваются у государственных органов и организаций, выдавших документы.

Если подтверждается факт подделки документа, информация направляется в правоохранительные органы для дальнейшего расследования.

Влияние мошенничества на рынок недвижимости

По информации из предыдущих публикаций «Стройгазеты», несмотря на случаи мошенничества, это не оказало существенного негативного влияния на рынок вторичной недвижимости.

Вопрос-ответ

Какие именно аспекты сделки с жильём проверяет государственный регистратор Росреестра?

Государственный регистратор в рамках правовой экспертизы проверяет подлинность представленных документов, наличие у выдавших их лиц/органов соответствующих полномочий, присутствие существенных условий сделки, отсутствие ограничений и обременений на объект по данным ЕГРН, а также действительное право продавца на распоряжение недвижимостью и полномочия его представителей.

Проверяет ли Росреестр психическое состояние и дееспособность участников сделки?

Нет, Росреестр не имеет полномочий для проверки психического состояния участников. Признать лицо недееспособным может только суд, если человек из-за психического расстройства не способен осознавать и контролировать свои действия.

Что происходит, если регистратор заподозрит подделку документов?

В случае сомнений в подлинности документов регистратор вправе приостановить процедуру регистрации для запроса дополнительных сведений у органов, выдавших эти документы. Если факт подделки подтверждается, информация передается в правоохранительные органы для дальнейшего расследования.