Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в доработке для обеспечения большей гибкости и сбалансированного распределения обязательств девелоперов на протяжении всего срока действия договора. Об этом сообщил Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС», выступая на панельной сессии «Комплексное развитие территорий» в рамках Пермского Форума Развития «Города будущего».

Обязанности участников договоров КРТ

По словам Киселева, текущие правила предусматривают ответственность исключительно застройщика, в то время как в проектах КРТ задействовано значительно больше сторон. «В этой связи важно чётко прописать обязательства каждой стороны в договоре, учитывая актуальные экономические условия», — подчеркнул он.

Ключевые процедуры, требующие доработки

Среди основных вопросов подготовки КРТ, требующих пересмотра, были выделены:

• возможность передачи банкам права аренды земельных участков под проекты КРТ в залог;
• корректировка размеров компенсационных выплат за помещения в аварийных расселяемых домах;
• расширение оснований для обмена земельными участками с целью привлечения новых территорий в КРТ;
• условия изменения договора КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Необходимость изменений в Градостроительном кодексе

Киселев выделил, что первоочередной является необходимость дать застройщикам возможность инициировать или вносить изменения в договор КРТ при значительных изменениях экономических условий. По его мнению, разработка соответствующего алгоритма может опираться на опыт соглашений в госзакупках и государственно-частном партнёрстве.

Также важным является закрепление в законодательстве механизмов учёта непредвиденных обстоятельств, таких как выявление объектов культурного наследия на территории проекта или отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.

Гендиректор указал на необходимость тщательной проверки и предоставления региональными властями полного пакета документов об участках КРТ до начала работы. В частности, это касается сведений о наличии инженерных коммуникаций, проведённых археологических изысканий и их результатов.

Подход к расчету выкупной цены аварийного жилья

По мнению Станислава Киселева, требует пересмотра и текущий метод определения цены выкупа аварийных объектов для расселения в рамках КРТ. Сегодня она складывается из рыночной стоимости и компенсации за непроведённый капитальный ремонт — последняя увеличивает цену на 10–15%.

«Снимание этой дополнительной финансовой нагрузки с девелоперов позволит значительно снизить их затраты», — отметил спикер.

Оптимизация бюджетных расходов на выкуп земель

Для сокращения государственных затрат на выкуп частных земельных участков под административные здания можно использовать механизм обмена на равноценные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Такой подход позволит рациональнее расходовать средства бюджета.

Особенности договора КРТ и риски для финансирующих организаций

Кроме того, Киселев обратил внимание на одну из важных проблем — неограниченный срок обжалования договора КРТ. Это обстоятельство снижает привлекательность проектов не только для девелоперов, но и для банков, финансирующих строительство.

Заключение

Предлагаемые изменения в законодательство, особенно в Градостроительный кодекс, способны улучшить экономическую эффективность проектов комплексного развития территорий и ускорить их реализацию. Это повысит привлекательность КРТ как ключевого инструмента современного российского девелопмента, резюмировал генеральный директор ГК «КОРТРОС».